Arrendamientos turísticos y de temporada20/07/2017
Arrendamientos turísticos y de temporada
Daniel Loscertales Fuertes. Presidente del Consejo Editorial de Sepín. Abogado
Cada día hay más ruido en los organismos administrativos competentes, en los medios de comunicación, en jornadas específicas de profesionales sobre los "apartamentos turísticos" y, por supuesto, entre los propios arrendadores. Por eso y con la inminente llegada del verano (fechas en las que el problema se agudiza), es necesario volver a aclarar una vez más las cuestiones jurídicas y materiales del tema.
Hay grandes dudas y exigencias en muchas comunidades autónomas, que tienen la competencia al respecto, conforme al art. 148.18 de la Constitución, y que han podido delegar en determinados Ayuntamientos buscando soluciones legales y efectivas a un tema que no las puede tener de manera completa y rotunda. La cuestión es que hay que diferenciar lo que son arrendamientos "turísticos" de los de "temporada", que pueden parecerse mucho o ser muy distintos, así como desligarlos de los altercados de orden público, de mayor o menor entidad. Me explicaré.
Los arrendamientos turísticos son aquellos que ofrecen "servicios complementarios", como puede ser la limpieza, el cambio de sábanas, etc., según la determinación de cada comunidad autónoma que, como se ha dicho antes, son las que tienen competencia en la materia. Precisamente por ello, hay quejas de los grupos hoteleros por la que eso supone. Hay territorios donde (por ejemplo, en Baleares) no cabe calificar como apartamento turístico un piso que se encuentra en una Comunidad de Propietarios, de manera que tienen que ser edificios destinados exclusivamente a ese fin para tratarlos como tal.
Hay que hacer constar que, aunque en verano los alquileres son mucho más numerosos, el concepto puede extenderse a cualquier temporada y no solamente en zonas de playa, montaña, etc., sino también en las ciudades (sobre todo las más importantes). En ellas acuden personas para un tiempo determinado, muchos de ellos por trabajo, y prefieren estar en un apartamento de este tipo que en un hotel, siempre que, como antes se indica, tenga servicios, pues, en otro caso, como veremos más adelante, sería un arrendamiento de "temporada" que se rige por la propia Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Es decir, no hay inconveniente legal alguno que, en cualquier localidad española, con o sin temporada vacacional, se alquile un apartamento sin servicios, como ocurre en la mayoría de los casos en zonas playeras. El art. 3 LAU lo contempla y, aunque algunas comunidades autónomas han intentado y siguen con la misma idea, la reforma de la citada Ley de Arrendamientos Urbanos es competencia exclusiva del Estado, de tal manera que nadie puede impedir este tipo de alquileres, ya sea en la playa, en la montaña, en ciudades, etc., pues mientras no se le ofrezcan al arrendatario complementos de limpieza y otros similares, la calificación tiene que ser la de un alquiler normal, que no se puede calificar nunca de "turístico".
¿Qué es lo que está pasando? Pues que, sobre todo, en determinadas zonas y ciudades, especialmente cuando se trata de alquileres vacacionales, muchos arrendatarios son personas de un comportamiento poco aceptable, esto es, que llevan a cabo actividades de ruidos, música, bebidas, etc., con grandes molestias al resto de vecinos. Y ante esto, ¿qué se puede hacer? Pues muy poco, porque, aunque los demás propietarios o la misma Comunidad (cuando tiene esa condición el edificio) pretendan denunciar la situación, la contestación de la Administración Municipal o Autonómica y, en su caso, de los Juzgados es lenta y, para cuando puedan resolver o sancionar, ha pasado un tiempo mayor que la duración del arrendamiento, salvo que se acredite que el arrendador es quien está infringiendo la normativa de forma reiterada, es decir, que ha alquilado un apartamento en edificios donde está prohibido o resulta que todos o la mayor parte de los ocupantes están ocasionando grandes molestias a los demás ocupantes de la casa.
A tenor de lo anterior, si el tema se repite en concretos pisos de la Comunidad, la solución pasa, reiterando que no de forma inmediata, por imponer las sanciones administrativas correspondientes, aportando las suficientes pruebas en contra del propietario-arrendador por actividades molestas. O bien, judicialmente, a tenor del art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal estatal (en Cataluña, art. 553-40 de su propio Código Civil), pero solo se podría conseguir éxito con la demostración palpable de que el tema se repite y de que el piso concreto se alquila siempre a personas que llevan a cabo actividades molestas, ruidosas, etc.
Arrendamiento turístico
Al respecto, hay que indicar que en el actual art. 5, apdo. e), de la citada Ley de Arrendamientos Urbanos donde se determina que la misma no se aplica a las viviendas (hay que entender que, igualmente, se refiere a apartamentos, chalés, etc.) comercializados en "canales de oferta turística y realizado con finalidad lucrativa cuando esté sometido al régimen específico derivado de su normativa sectorial", es decir, que debe estar calificado como tal por la respectiva Comunidad Autónoma. Esta disposición es consecuencia de la reforma producida por la Ley 4/2013, también se dice al final del Preámbulo Segundo que "en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de «temporada», que no sufren modificación". Por lo tanto, cuando la vivienda (se reitera que es lo mismo para apartamento, chalé o similar) no preste los servicios que la normativa de cada Autonomía o Ayuntamiento haya establecido al efecto, no hay arrendamiento "turístico", sino el clásico y normal de un propietario que arrienda por semanas, quincenas, etc. a personas nacionales o extranjeras, es decir, como ha ocurrido y sigue pasando en la mayoría de los supuestos.
Otra cosa es que los arrendamientos se oferten en canales de "oferta turística", pero, por lo menos a mi entender, solo estarán incumpliendo la normativa si realmente se prestan los repetidos servicios complementarios, pero no si ello no ocurre, toda vez que cuando sale en los medios informáticos o periódicos una oferta, si realmente lo que se ofrece no es lo que realmente se presta, la reclamación corresponderá al arrendatario, pero nada más, sin perjuicio de que la comunidad autónoma tenga establecida una sanción por este ofrecimiento falso.
En fin, no se pueden ofrecer nueva soluciones, puesto que ya existen, como tuve ocasión de indicar al Consejero de Turismo de una importante Comunidad Autónoma de gran afluencia de turistas, lo ideal sería que cuando los demás vecinos llamaran a la Policía Municipal, Autonómica o Nacional, estos acudieran de inmediato y se llevaran a los "alborotadores" a las respectivas comisarías o centros similares para, aunque sean extranjeros, pasaran la noche en esas dependencias. Lo que pasa es que esto en general no ocurre, pues la policía acude (cuando lo hace) tarde y mal, limitándose a "tomar nota". No estoy culpando de nada a esos cuerpos de seguridad, pues hay que considerar que siguen las directrices que les indican sus mandos civiles, que tampoco quieren ahuyentar al turismo. Un ejemplo de lo que digo podemos encontrarlo en Salou (Tarragona), donde todos años la "juerga" era permanente con los estudiantes británicos y este año se ha impedido por un fuerte despliegue de la policía.
Es necesario insistir en que, si no se adoptan medidas urgentes de tipo coercitivo –en cada caso por la autoridad correspondiente–, cualquier disposición legal no impedirá lo que ahora se denuncia, sobre todo si, como ocurre en casi todos los casos, el propietario del apartamento no sabe de antemano que los que han contratado el alquiler son o se van a comportar como unos "gamberros", ya sean apartamentos "turísticos" o de "temporada", salvo en casos concretos.
Hay que afrontar la dura realidad actual y, posiblemente, futura; salvo que al arrendatario (es algo carente absolutamente de sentido) se le pidan antecedentes de conducta y, aun así, ello no asegura su buen comportamiento, que suele ser muy diferente en su localidad de Inglaterra, Alemania, etc., con respecto a España.
(Fuente SEPIN)
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