De nuevo sobre la Personalidad jurídica de las Comunidades de Propietarios. Una salida DGRN, 12-2-2106 SP/SENT/84711923/05/2016
Juan Miguel Carreras Maraña. Magistrado de la Audiencia Provincial de Palencia
I. Planteamiento
II. La práctica de asientos transitorios. Un avance
III. La nueva redacción del art. 9 LH (Ley 13/2105). Inscripción en favor de patrimonios separados
I. Planteamiento
Uno de los temas que más preocupación editorial ha supuesto para sepín en los últimos tiempos [véanse los Cuadernos Jurídico sepín propiedad horizontal n.os 322 ("Comunidades de Propietarios, ¿por qué no pueden tener personalidad jurídica?", J. M. Carreras Maraña) y 329 ("Algunas cuestiones sobre Comunidades de Propietarios y Registro de la propiedad", M. Matas Bendito)] ha sido el análisis y reflexión sobre las disfunciones en el tráfico inmobiliario, que supone el hecho de que las Comunidades de Propietarios sean titulares de infinidad de derechos y obligaciones [art. 13 LPH, Ley 8/2103; arts. 6, 7, 544 LECV; art. 22.5 LPH; el RD 828/2013. en materia fiscal; art. 9.1 e) LPH sobre créditos o el art. 17.3 LPH sobre arrendamiento] y la falta de personalidad jurídica de las Comunidades de Propietarios en régimen de propiedad horizontal (STS de 6 de noviembre de 1995; STC de 14 de junio de 1999; RDGRN de 15 de junio de 1973, de 1 de septiembre de 1981, de 16 de octubre de 1992, de 16 de febrero de 2000, de 23 de junio de 2001, de 25 de mayo de 2005, de 3 de marzo de 2008, de 3 de julio de 2013 y de 2 de septiembre de 2013), extrayendo de ello la consecuencia registral en el sentido de no admitir la posibilidad de que, a favor de tales comunidades, pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad el dominio de bienes inmuebles, en aplicación del art. 11 LPH.
II. La práctica de asientos transitorios. Un avance
El problema está en que, pese a esa amplia cobertura legal sobre actos jurídicos que puede realizar las Comunidades de Propietarios y pese a que la jurisprudencia admite ciertas actuaciones de la Comunidad de Propietarios en el ámbito procesal, arrendaticio y otros, sobre todo dándole capacidad para litigar, y, además, en algunos asientos como la anotación preventiva, son materias en las que la Comunidad tiene esa reconocida capacidad procesal. Sin embargo, la Comunidad no puede ser titular registral ni es posible que sin tal personalidad pueda ser propietaria de un bien y, por extensión, titular registral del asiento de inscripción correspondiente.
Aun cuando no se ha llegado a admitir la inscripción de bienes a nombre como titulares registrales de las Comunidades de Propietarios, sin embargo, se ha avanzado hacia algunas direcciones que podrán ser el embrión de la superación definitiva de la problemática enunciada. Esos avances son los siguientes:
a) Se admite comprar una finca como elemento privado y transformarla y afectarla en elemento común, siempre que se haga por unanimidad y se describa la configuración y la extensión del derecho, en aplicación del art. 17 LPH y arts. 6 y 9 LH y 51.6 RH (RDGR de 6 de febrero de 2014).
b) No existe objeción en obtener anotaciones preventivas de demanda y de embargo en materias cautelares y de ejecución de sentencia en aplicación de los arts. 72 y 75 LH.
Como tercer elemento de avance, se ha admitido la existencia de casos de inscripciones o anotaciones transitorias, de mero puente, en favor de colectividades imperfectamente identificadas en su composición, pero plenamente articuladas para su funcionamiento y sin que por ello se resintieran los principios básicos del sistema registral, como fue el caso de inscripción de una adjudicación a favor de una comisión de acreedores de una entidad suspensa (Resolución de 28 de enero de 1987) y la anotación de un convenio de ejecución de sentencia a favor de la masa de una quiebra (Resolución de 30 de enero de 2003).
En este sentido, y esta es la novedad del resolución analizada, es que admite el acceso registral de bienes a favor de la Comunidad de Propietarios en régimen de propiedad horizontal en los supuestos de ejecuciones judiciales, como una consecuencia normal de la ejecución de un embargo por deudas de uno de los propietarios, pues admitido el embargo a su favor, debe admitirse la posibilidad de que la ejecución culmine con su adjudicación.
No obstante, el Centro Directivo insiste en que esta inscripción a favor de la Comunidad de Propietarios debe reputarse como una situación excepcional y transitoria, pues no constituye finalidad de las Comunidades de Propietarios en propiedad horizontal, ser titulares permanentes de bienes, por lo que debe reputarse como una situación de tránsito a su posterior transmisión, a su atribución a los copropietarios en proporción a sus cuotas o a su conversión en elemento común.
Esta situación de transitoriedad es la que se deduce de las Resoluciones de 28 de enero de 1987 y de 30 de enero de 2003, al hacer expresa referencia a la práctica de asientos transitorios, de mero puente, habiéndose expresado igualmente en la indicada Resolución de 2003 que la orden del Juez (en el presente caso letrado de la Administración de Justicia) ordenando el reflejo registral de una determinada situación jurídico-real ha de entenderse de acuerdo con el contenido registral que se ordena, siendo lo relevante su reflejo registral.
Pese a esa transitoriedad, es lo cierto que la solución adoptada para el acceso del Registro del Decreto de adjudicación debe de ser valorada de forma positiva y de solución admisible. Ello no solo por las razones jurídicas expuestas, sino como criterio de eficacia y sentido práctico, pues en caso contrario se daría la extraña situación y poco deseable de que la comunidad de propietarios sería dueña en pleno dominio de un inmueble adjudicado con título y modo, pero no podría inscribirlo ni gozar de los beneficios de la publicidad registral y si lo vendiera el comprador tendría que iniciar un expediente de reanudación del tracto sucesivo, pues el bien no estaría inscrito a favor de vendedor (art. 20.2 LH). En todo caso, a los efectos de la publicidad registral (arts. 32 y 38 LH) y del tracto sucesivo (art. 20.1 LH), aunque el asiento sea formalmente transitorio o de "mero puente", es lo cierto que su alcance es semejante a un asiento definitivo, pues se mantienen sus efectos sin límite de tiempo hasta que la finca se venda o se atribuya por cuotas a los copropietarios o el bien se afecte a la comunidad mediante su conversión en elemento común (arts. 3 y 5 LPH).
III. La nueva redacción del art. 9 LH (Ley 13/2105). Inscripción en favor de patrimonios separados
Vemos como se ha resuelto el problema en fase de anotación preventiva de demanda o de embargo o de inscripción del dominio por medio de asientos transitorios en caso de resolución procesal, pero queda el problema de obtener una inscripción definitiva en favor de las comunidades de propietarios en el caso de que adquieran bienes. En nuestro Ordenamiento esta posibilidad de inscripción en favor de entes sin inicial personalidad jurídica no es algo extraño. Así, podemos significar el art. 553 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Código Civil de Cataluña (Libro Quinto), que se refiere a la comunidades de propietarios, y otras dos normas más sectoriales pero importantes en la materia que nos ocupa referidas a la inscripción del dominio en favor de entes sin personalidad jurídica, pero que constituyen patrimonios separados:
a) El art. 38.3 de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de "Instituciones de Inversión Colectiva", que permite practicar asiento de inscripción de dominio o derecho real a nombre de Fondos de Inversión inmobiliaria.
b) El art. 16 de la Ley 5/2015, de 27 de abril, de "Fomento de la Financiación Empresarial", que admite la inscripción del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles pertenecientes a fondos de titularización.
Dicho esto, es posible que la solución a la problemática que se analiza venga de la mano de la nueva redacción del art. 9 de la Ley Hipotecaria, por el art. 1.1 de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, permite no sólo practicar anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, sino que permite también ser titular registral "(...) cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquella, cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones". En este sentido, debe de concluirse recordado que la consideración de las Comunidades de Propietarios como un patrimonio separado colectivo es admitida por el Tribunal Supremo (STS de 19 de junio de 1965 y de 8 de marzo de 1991).
(Fuente SEPIN)
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