El certificado de eficiencia energética de los edificios18/04/2017
El certificado de eficiencia energética de los edificios
Félix López-Dávila Agüeros. Director Técnico de Derecho Inmobiliario. Abogado
La verdad es que no se puede negar la voluntad que está poniendo, en estos momentos, el legislador para intentar regular aspectos que favorezcan los intereses de los consumidores, por lo menos en cuanto al número de normativa, siendo ya discutible la verdadera eficacia que tendrá desde un aspecto práctico.
De esa voluntad por dictar normas, ha aparecido una nueva, el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el Procedimiento Básico para la Certificación de la Eficiencia Energética de los edificios, cuya finalidad principal es que los compradores o usuarios de una vivienda puedan tener conocimiento del nivel de eficiencia energética del edificio con anterioridad a su compra o arrendamiento y, de esa forma, poder valorar y comparar antes de decidirse por una u otra vivienda. Además, esta tiene como objetivo la construcción de edificios cada vez más eficientes desde el punto de vista energético y que los ya existentes puedan adoptar medidas para mejorar dicha eficiencia.
Lo primero que hay que indicar es que esta norma no regula aspectos técnicos ni requisitos básicos que deben cumplir los edificios de nueva construcción, que vienen regulados en el Código Técnico de la Edificación, ni respecto de los edificios ya existentes a los que será de aplicación la normativa correspondiente en el momento de su construcción, sino que lo que regula es –dando por hecho el cumplimiento de dichos requisitos básicos aplicables cuando van a ser o fueron construidos, ya que sino no se obtendrían las oportunas licencias– el grado, por encima de los mínimos exigidos, de eficiencia energética que dicho edificio tiene en relación con los parámetros actuales, y una vez obtenido, se le otorga una calificación que queda reflejada en el certificado.
Dicho certificado, ya estaba regulado por el Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, por el que se aprueba el Procedimiento Básico para la Certificación de Eficiencia Energética de Edificios de Nueva Construcción, que queda derogado tras la promulgación del Real Decreto 235/2013, si bien no era exigible para las construcciones realizadas anteriormente ni para aquellos proyectos que tuvieran solicitada la licencia de obras con anterioridad a su entrada en vigor.
Tras la publicación del Real Decreto 235/2013, a partir del 1 de junio de 2013, será necesario contar con el certificado de eficiencia energética tanto para los edificios de nueva construcción como para edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, siempre que no dispongan de un certificado en vigor y con independencia del momento en el que se haya construido el edificio, siendo el procedimiento a seguir el establecido a lo largo de todo el articulado, pero debiendo tener en cuenta, como premisa principal, que la obligación viene referida únicamente a la obtención del certificado, sin que el propietario del inmueble quede obligado o deba adoptar ni realizar ninguna obra para mejorar la calificación obtenida, ya que, como hemos dicho, se entiende o presupone que el edificio cumple con los requisitos mínimos establecidos en su normativa de aplicación.
Lógicamente, los edificios más antiguos obtendrán una calificación inferior a los de nueva construcción, ya que, en el momento de su ejecución, o no existía una regulación sobre esta materia o, si existía, no regulaba tantos aspectos como en la actualidad, por lo que va a haber una gran diferencia entre la calificación que obtenga un edificio dependiendo del momento en el que fue construido. Si bien, para los edificios ya existentes, se realizará un documento de recomendaciones para que puedan mejorar su eficiencia energética.
Por otro lado, surgen varias dudas sobre las consecuencias que pueda acarrear, desde el punto de vista civil, en relación con los contratos, ya sean de compraventa o de arrendamiento, el incumplimiento de los preceptos establecidos en dicho Real Decreto.
Así, si, pese a no haberse obtenido el certificado, se celebra un contrato de compraventa, ¿se podrá inscribir en el Registro o es necesario dicho documento para su inscripción? ¿Se podrá alegar como un incumplimiento grave y resolver el contrato? ¿Se podrá subsanar su falta de obtención en un momento posterior a la perfección y consumación del contrato? ¿Si, con posterioridad a la compraventa, se comprueba que la calificación que debe tener el edificio no es acorde con la reflejada en el certificado, se considerará como un vicio oculto siendo aplicables los preceptos sobre el saneamiento? ¿Se podrá reclamar algún perjuicio al vendedor?
En relación con los contratos de arrendamiento, las preguntas podrían ser similares:
¿Qué pasa si se arrienda una vivienda que no cuenta con el certificado de eficiencia energética? ¿Se puede obtener con posterioridad a la celebración del contrato? ¿Podrá realizarlo el arrendatario y luego solicitar su abono al arrendador? ¿Será causa de resolución del contrato si se comprueba que la calificación reflejada en el certificado no es conforme con la realidad? ¿Puede el arrendatario realizar obras para la mejora de la eficiencia energética de la vivienda arrendada? En caso de que el arrendador realice obras, ¿estamos ante obras de mejora o de conservación?
En fin, que habrá que esperar a la entrada en vigor de la norma y ver los posibles supuestos que se den en la realidad y las consecuencias que podrán tener sobre los contratos.
En todo caso, sepín considera que los aspectos técnicos y administrativos este Real Decreto 235/2013 no pueden anular en ningún caso los efectos civiles de un contrato de compraventa o de un contrato de arrendamiento urbano, salvo excepciones que vinculen el negocio jurídico a ese certificado energético, y sin perjuicio de las sanciones que pueda imponer cada comunidad autónoma por el incumplimiento de la norma que, repetimos, es de carácter administrativo.
(Fuente SEPIN)
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