El perdón judicial de deuda no exime de cancelar la hipoteca07/01/2020
El perdón judicial de deuda no exime de cancelar la hipoteca
El tercero que respalda con su vivienda el crédito precisa de resolución o escritura pública para liberar su compromiso
En el caso de un deudor cuyas deudas exigibles han sido exoneradas en un proceso concursal, la cancelación de la hipoteca constituida sobre un inmueble de un tercero no es automática, sino que precisa de un pronunciamiento 'inequívoco' del juez, sobre esta modificación en el Registro de la Propiedad, según determina la Dirección General de los Registros y el Notariado (DGRN) del Ministerio de Justicia, en una resolución de 20 de septiembre de 2019.
Basa su decisión el Centro Directivo, en que el artículo 82 de la Ley Hipotecaria (LH) establece que para cancelar una hipoteca es imprescindible el otorgamiento de escritura pública en la que el acreedor, que figura como titular registral preste su consentimiento, o una resolución judicial firme que así lo ordene, dictada en un procedimiento seguido contra dicho acreedor.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo reconoce que el hipotecante no deudor es considerado como un tercero ajeno al deudor el cual no resulta obligado al pago de la deuda. Es decir, al hipotecante no deudor solo le vincula un bien de su patrimonio que queda afecto a la satisfacción de un crédito ajeno. Por lo tanto, esta circunstancia no lo convierte en deudor y, consecuentemente, no es considerado como garante análogo al fiador.
A diferencia del hipotecante no deudor, el fiador o avalista es un verdadero obligado, no un mero responsable por deuda ajena, ya que no se trata de una sola obligación con dos deudores. En consecuencia, la obligación del fiador no se anuda al incumplimiento de la obligación garantizada, sino al vencimiento de ésta.
La DGRN recurre a la sentencia de 7 de mayo de 2013 de la Audiencia Provincial de Córdoba que establece que 'el fiador es un verdadero obligado, no un mero responsable por deuda ajena, ya que no se trata de una sola obligación con dos deudores. A pesar de la remisión que, respecto de la fianza solidaria, hace el artículo 1.822-2 del Código Civil al régimen de las obligaciones solidarias el carácter solidario de la fianza no altera su naturaleza, ni excluye la aplicación de las normas sobre dicho instituto, sino que únicamente expresa la circunstancia de que, excluida la nota de la subsidiariedad que naturalmente acompaña a la fianza, el garante debe cumplir su obligación en el mismo nivel de exigibilidad que el deudor'.
Según sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén, de 25 de enero de 2010, si la obligación garantizada no ha vencido, es claro que el deudor principal no está obligado a pagar, e igualmente tampoco tiene esa obligación el fiador, por lo que solo cabe reconocer el crédito contra el fiador concursado como crédito contingente, en este sentido.
Por ello, la DGRN en su resolución concluye que: 'Constatada la diferencia sustancial de ambas figuras es incuestionable que en el caso del hipotecante no deudor una vez extinguida la obligación principal, la hipoteca que lo garantiza, siendo accesoria a la obligación principal, ha de seguir la misma suerte, ello implica que,de una parte, si la obligación se transmite o cede, la hipoteca se transmite con ella.
'No se puede transmitir una hipoteca, sin transmitir a la vez la obligación garantizada. Por otra, si la obligación se extingue, no se puede exigir, y es obligado otorgar, la cancelación de la hipoteca ya que no hay nada que garantizar', concluye el Centro Directivo su interpretación sobre el caso.
(Fuente EL ECONOMISTA)
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