La reanudación del tracto sucesivo interrumpido en la compraventa de un inmueble28/11/2019

La reanudación del tracto sucesivo interrumpido en la compraventa de un inmueble

Félix López-Dávila Agüeros. Director de Sepín Derecho Inmobiliario

Uno de los principios básicos que rige en nuestro derecho registral es el del tracto sucesivo, que tiene su fundamento legal en el artículo 20 LH y que implica, que para poder inscribir o anotar cualquier título por el que se declare, transmita, grave, modifique o extingan el dominio y demás derechos reales sobre un inmueble, es necesario que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que lo otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos, puesto que si resulta que el derecho consta inscrito a favor de persona distinta de la que otorga la transmisión o gravamen, la inscripción solicitada será denegada por el Registrador.

Una situación frecuente que suele darse y que sirve de ejemplo para apreciar cuando nos encontramos ante un supuesto de interrupción del tracto sucesivo, es cuando existe una primera compraventa mediante un documento privado en la que el vendedor es el titular registral y dicha venta no tiene acceso al Registro de la Propiedad, y posteriormente se produce otra  trasmisión (o varias), también mediante documento privado, en la que el vendedor es el comprador en la anterior venta, siendo la cuestión a determinar como puede el último comprador proceder a inscribir su adquisición, puesto que quién le ha transmitido no es quien figura como titular registral y el Registrador no va a permitir la inscripción.

El legislador, consciente de la posibilidad de la existencia de divergencias entre lo reflejado en el Registro con la realidad fuera de él, incluyó en la Ley Hipotecaria, el Título VI, en el que reguló los procedimientos para poder llevar a efecto la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral, estableciendo el artículo 40 LH, que cuando la inexactitud del Registro se deba a no haber tenido acceso alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar primero, por la toma de razón del título correspondiente, si hubiera lugar a ello; segundo por la reanudación del tracto sucesivo , con arreglo a lo dispuesto en el Título VI de esta ley, y tercero, por resolución judicial ordenando la rectificación.

Entre dichos procedimientos regulados en el Título VI, se encontraban anteriormente como medios para la reanudación del tracto sucesivo, la posibilidad de acudir al correspondiente expediente de dominio, que se tramitaba ante el Juzgado de Primera Instancia o mediante acta de notoriedad, que era tramitado ante el Notario, pero en la actualidad, tras la nueva redacción dada a los preceptos reguladores de esta materia por la Ley 13/2015, ambos procesos han quedado suprimidos.

El motivo de dicha supresión lo encontramos en el hecho que la citada Ley 13/2015, tal y como establece en su Preámbulo, tiene entre uno de sus objetivos el de la desjudicialización de los procedimiento regulados en los artículos 198 a 210 LH, eliminando la intervención de los órganos judiciales sin merma alguna de los derechos de los ciudadanos a la tutela judicial efectiva, que siempre cabrá por la vía del recurso, y por otra parte, su modernización, sobre todo en las relaciones que han de existir entre Notarios y Registradores y en la publicidad que de ellos deba darse.

De esta manera, la nueva regulación para la reanudación del tracto sucesivo la encontramos en el artículo 208 LH y por remisión en el artículo 203 LH. No vamos a entrar en el presente post a indicar cuales son los pasos concretos que hay que seguir para la tramitación del expediente, lo que se puede encontrar en los esquemas de nuestra editorial jurídica sobre reanudación del tracto sucesivo y expediente para la inmatriculación de fincas no inscritas, pero sí que vamos a indicar cuales fueron las principales novedades que se introdujeron.

La diferencia fundamental es que la tramitación ya no será ante el Juzgado, sino que se hará ante el Notario hábil para actuar el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito y si la finca estuviera radicada en dos o más distritos notariales diferentes, se podrá tramitar ante un Notario de cualquiera de esos distritos o de sus respectivos colindantes.

De igual forma, y pese a que con anterioridad la DGRN ya lo venía estableciendo en su resoluciones, se establece expresamente en la Ley que no existe interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada.

Si tramitado el expediente, hay acuerdo entre todos los citados, se procederá por el Notario a la firma del acta junto con todos los afectados y se extenderá la inscripción a nombre del interesado. Si alguno de los citados no compareciese o se opusiera al expediente, el promotor puede entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto o no hubieran comparecido, ante el Juez de Primera Instancia correspondiente al lugar en el que radique la finca.

Una cuestión que ha sido objeto de polémica es si era posible acudir directamente al proceso declarativo solicitando la reanudación del tracto sucesivo o si por el contrario, la redacción del citado artículo 40 LH, implica un orden preferente de procedimientos, debiendo acudir en primer lugar al expediente de reanudación del tracto. Para estos casos, en la actualidad, tanto la DGRN como las Audiencias Provinciales, han determinado que es posible acudir directamente al proceso declarativo, si bien, será requisito indispensable que se demande al titular registral y a todos los titulares intermedios.

(Fuente SEPIN)

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