Morosidad en la comunidad de vecinos21/11/2022
Morosidad en la comunidad de vecinos
Moroso es todo propietario que no esté al corriente de pago de las obligaciones vencidas, líquidas y exigibles que tenga con la comunidad de vecinos, esto es, tanto el propietario que tiene cantidades pendientes de pago con la comunidad como consecuencia del resultado de la aprobación de las cuentas anuales, como aquel propietario que impaga cualquiera de los recibos que se le pasan al cobro y que se corresponden con el presupuesto ordinario aprobado por la comunidad o con derramas extraordinarias para gastos, igualmente aprobados por la junta de propietarios.
El responsable del pago de las cuotas de la comunidad es el propietario, por lo que, aunque se trate de una vivienda alquilada, y en el contrato de arrendamiento se establezca que será el arrendatario el que realizará el pago de los gastos de comunidad, esta nunca podrá reclamar cantidad alguna al inquilino.
¿Cuándo se convierte un propietario en moroso?
Para ser considerado moroso no es necesario que exista una deuda de importancia, sino que basta con el impago de una única cuota. Lo que sí que hay que tener en cuenta es el momento en el que se consideran vencidas las cuotas. Si aparece recogido en los estatutos o los vecinos llegaron a un acuerdo en el que se establece un plazo concreto para la realización de los pagos (por ejemplo, los primeros 10 días de cada mes), el propietario deudor adquiere la condición de moroso al día siguiente del plazo estipulado. Pero si la comunidad no tiene establecido un plazo determinado, la morosidad no puede aplicarse hasta que termine el mes o la fecha establecida en el recibo presentado al pago.
¿Qué consecuencias tiene la morosidad en la comunidad de vecinos?
La única limitación que puede imponerse al vecino moroso es la privación del derecho a voto, pero puede asistir a la junta general, personalmente o por representante, y su asistencia si computa para determinar el quórum de asistencia.
La junta de propietarios puede acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación. Por ejemplo:
- el establecimiento de intereses superiores al interés legal;
- la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Así, no puede ser privado del uso de los servicios comunes básicos de habitabilidad, seguridad o accesibilidad (por ejemplo, ascensor, escaleras...), pero se le puede prohibir el uso de servicios no esenciales como, por ejemplo, piscinas, pistas de tenis...).
La comunidad de propietarios tiene crédito preferente para el cobro de las cantidades impagadas de la anualidad en curso y de los 3 años anteriores.
¿Qué puede hacer la comunidad de propietarios para reclamar la deuda al vecino moroso?
La Comunidad tiene un plazo de 5 años para reclamar las cantidades impagadas por el propietario moroso (CC art.1964.2).
Reclamación por vía amistosa
Lo más recomendable es intentar la vía del diálogo para lograr que el propietario salde su deuda, por ejemplo, llegando a un acuerdo que le facilite el pago, si por su situación económica no le es posible hacerle frente. Si el impago se debe a otras cuestiones que no sean meramente económicas, es muy posible que esta vía no solucione el problema y haya que acudir a la vía judicial.
Si el moroso no cumple el acuerdo, es conveniente reclamar la deuda por escrito, bien por carta certificado o burofax, de este modo, la comunidad tendrá pruebas de haberle comunicado la situación y que el propietario la ha recibido. Si la notificación no es posible por ningún medio, se podrá, durante 3 días, colocar la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, siempre que se acredite debidamente que se intentó por todos los medios posibles sin conseguirlo.
Reclamación por vía judicial
Para la reclamación judicial, lo más habitual es que la comunidad utilice el procedimiento monitorio (LPH art.21) aunque es libre de poder instar judicialmente la tutela de su derecho de crédito a través del juicio declarativo que corresponda por la cuantía (ordinario o verbal).
Acudir al procedimiento monitorio conlleva unos requisitos previos:
- Acuerdo de la Junta de propietarios aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios.
- Notificación del acuerdo adoptado por la junta a los propietarios afectados.
- Si la persona deudora no paga en el plazo de 3 días desde la notificación, el secretario/a debe emitir un certificado de dicho acuerdo y del impago de la cantidad debida, con el visto bueno del presidente/a de la comunidad de propietarios.
Una vez cumplidos los anteriores requisitos, la comunidad presentará «petición inicial» al Juzgado competente, sin que sea preciso valerse de abogado y procurador (LEC art.814.2 y 31.2.1). Junto a la petición deben acompañarse de los documentos a que se refiere la LEC art.812.2.2 y, específicamente, la certificación del acuerdo de la junta de vecinos.
Admitida a trámite la petición inicial, se procede al requerimiento al deudor para que, en el plazo de 20 días hábiles, pague o presente escrito de oposición.
- Si paga, se archivan las actuaciones.
- Si no paga ni se opone, el proceso monitorio finaliza y la comunidad de vecinos debe solicitar despacho de ejecución para el pago.
- Si el moroso presenta oposición a la petición inicial del proceso monitorio, la comunidad puede solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquel, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.
Mediación-conciliación o arbitraje
La reclamación de los gastos de comunidad y del fondo de reserva o cualquier cuestión relacionada con la obligación de contribuir en ellos, también puede ser objeto de mediación-conciliación o arbitraje (LPH art.21.6).
(Fuente ELDERECHO.COM LEFEBVRE)
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