Resolución del contrato de arrendamiento de un local de negocio, estando el arrendador en concurso14/12/2016
Resolución del contrato de arrendamiento de un local de negocio, estando el arrendador en concurso por interés de los acredores, e indemnización al arrendatario TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-11-2016 SP/SENT/877307
Daniel Loscertales Fuertes. Presidente de Sepín. Abogado
Comentario
En primer lugar, conviene indicar que el Tribunal Supremo considera que el art. 61.2 de la Ley Concursal es aplicable, en concreto, en la resolución de los contratos de arrendamientos urbanos en beneficio de la masa concursal, con competencia del Juez del Concurso, en contra de lo que resolvió anteriormente la Audiencia Provincial de Barcelona, que consideraba que esta facultad "no debe prevalecer ante el derecho adquirido por el arrendatario, reconocido en una Ley de carácter tuitivo".
Sencillamente, me parece fuera de sentido esta Sentencia, dicho con todo respeto, pues el arrendatario de un local de negocio, sobre todo el que no pague una renta actual de mercado, está en grave peligro si la propiedad, el arrendador, ahora o en el futuro, entra en concurso de acreedores, pues, naturalmente, la "masa" siempre estará interesada en tener un alquiler actual. Resulta una paradoja, que cuando el arrendador, una persona física o jurídica, aunque esté muy afectado por la escasa rentabilidad del local, no llega a declarar concurso de acreedores, tiene que admitir y aceptar la renta correspondiente hasta que el contrato termine, pues no hay manera de conseguir un aumento superior a lo que la LAU o el pacto válido establecen. Por lo tanto, y esto es gravísimo, se beneficia al concurso de acreedores por el solo hecho de estar en esta situación, marcando una diferencia con el arrendador normal que no tiene justificación bajo ningún aspecto. Sencillamente, el Tribunal Supremo abre una línea muy peligrosa para la seguridad jurídica del arrendatario, que cumple con sus obligaciones y que, en estos casos, su único pecado es que el arrendador entre en concurso. Sencillamente es realmente incomprensible esta Resolución para la seguridad de cualquier negocio cuyo titular no sea el mismo propietario.
Aparte de todo ello, lo que hay que analizar ahora es lo que se indica sobre la indemnización al arrendatario, en el sentido de que, hasta que llegue la fecha del vencimiento, el arrendador (la masa concursal) debe indemnizar, según la propia Sentencia, con la diferencia entre la renta de 4.860,48 euros mensuales que se pagaba hasta la cantidad de 48.689.33 euros al mes, es decir, un importe muy importante, sobre todo si al contrato todavía le quedaban años para finalizar su vigencia, pero ello no justifica de ninguna manera todo lo dicho en los apartados anteriores de este comentario.
En la Sentencia no se indica nada sobre la fecha de término del arrendamiento, solo hay remisión a las Disposiciones Transitorias de la LAU 29/1994, indicando, por nuestra parte, que corresponde aplicar la Disposición Transitoria Tercera, apdo. 4, toda vez que se trata de un local de negocio de persona jurídica del año 1983. La pregunta es: ¿cuándo termina? Pues dependerá de sus propias circunstancias, ya que, si bien en general la fecha final era el 31 diciembre 2014, podrían darse las circunstancias que dicho apartado establece en cuanto a que, si hubiera existido un traspaso diez años antes del 1 de enero 1994, la duración sería de cinco años más; y lo mismo pasaría si la renta se hubiera actualizado de una sola vez, a tenor de lo que dispone el apdo. 7 de la misma Disposición Transitoria.. Es decir, que, de darse estas circunstancias, se puede llegar a una ampliación de cinco hasta diez años.
En cualquier caso, considero que el arrendatario seguirá teniendo, además de la indemnización fijada en la Sentencia, los derechos que figuran en los apdos. 10 y 11 de la repetida Disposición Transitoria Tercera de la LAU 29/1994, en relación con la indemnización si el nuevo ocupante ejerce una actividad afín a la que se estaba desarrollando en el local, así como el derecho preferente de quedarse en arrendamiento si paga la renta que otro tercero puede estar dispuesto a abonar, previa notificación al arrendatario cuyo contrato ha terminado.
Como se indica en estos dos últimos párrafos sobre estos temas tan esenciales no hay referencia alguna en la Sentencia, seguramente porque ninguna de las partes lo ha planteado, pero que, ahora, por lo menos desde mi punto de vista, el arrendatario puede alegar y exigir si se dan las circunstancias señaladas y que es posible que suponga un nuevo enfrentamiento entre las partes.
En consecuencia, estamos ante una Sentencia del Tribunal Supremo difícil de comprender, pues, como se indica al principio, no se puede dar preferencia al arrendador para resolver un contrato de arrendamiento por el hecho de estar en concurso de acreedores, concediendo unas facultades de las que no goza el que tiene la suerte o el aguante suficiente para no entrar en esa situación, pues a quien se protege es a la "masa", en contra del arrendatario que está cumpliendo con su obligaciones pactadas o legales. Resumiendo, inseguridad jurídica, que es todo lo contrario que se puede pedir al Alto Tribunal.
Y un apunte final, ¿por qué se da preferencia a la Ley Concursal cuando los motivos de resolución de los arrendamientos están tasados en el art. 114 TR 1964 (que es aplicable a este supuesto) y para los posteriores al 1 de enero de 1995 en el art. 27 LAU 29/1994? Es decir, ni esta última Ley ni tampoco en la reforma de la Ley 4/2013 se han modificado los supuestos que dan origen a la resolución en ninguna de las Disposiciones Transitorias y, por lo tanto, es inconsecuente que se aplique una norma de la Ley Concursal que no hace referencia específica a los contratos arrendaticios y partiendo de la base de que todas las Leyes citadas tienen el mismo rango normativo. Realmente, como se indica en estos comentarios, creo que la Sentencia tiene una base legal equivocada y lo digo, repito, con pleno respeto al Tribunal Supremo, pero con toda rotundidad.
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