Donación encubierta de bien inmueble bajo la apariencia formal de un contrato de compraventa
Félix López-Dávila Agüeros Director de Sepín Inmobiliario. Abogado
En esta ocasión, nos vamos a ocupar de la llamada donación encubierta de un bien inmueble, supuesto que se produce cuando nos encontramos ante un contrato de compraventa en el que, de manera aparente, se dan todos los requisitos exigidos para su validez, pero siendo la verdadera intención de las partes, el realizar una donación del bien inmueble, que es el negocio realmente querido y simulado.
En dicho negocio, las partes proceden a formalizar un contrato de compraventa, en el que existe el consentimiento de ambos, hay un objeto cierto, como es el inmueble, y se establece un precio de venta, procediendo a otorgar la correspondiente escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad.
Ahora bien, pese a dicha presunción de legalidad del contrato, lo que realmente sucede, es que no ha existido una entrega del precio (o este fue irrisorio o establecido muy por debajo del precio real de mercado) y, por tanto, nos encontramos ante una compraventa que es nula de pleno derecho, al faltar uno de los requisitos establecidos en el artículo 1261 CC como es la causa, siendo la cuestión por resolver, si puede ser declarada válida la donación encubierta o simulada bajo aquella apariencia.
La respuesta actual de los tribunales españoles, es prácticamente unánime a esta cuestión, determinando que, declarada la nulidad de la compraventa por falta de precio, la escritura pública otorgada en dicho contrato no sirve para considerar como válida la donación que se encubría.
Los motivos que llevan a esta conclusión, en palabras del Tribunal Supremo, es que cuando el artículo 633 CC establece que la donación de un bien inmueble debe realizarse en escritura pública, no se refiere a cualquier tipo de escritura, sino a una específica, en la que deben expresarse el “animus donandi” del donante y la aceptación por el donatario del desplazamiento patrimonial, y ello es totalmente diferente de que esos consentimientos puedan extraerse de los restos de una nulidad de la escritura pública de compraventa como resultado de una valoración de la prueba efectuada por el órgano judicial, por lo que en consecuencia, una escritura pública de compraventa totalmente simulada, no cumple con los requisitos del artículo 633, pues el negocio disimulado de donación pura no reúne para su validez y eficacia aquellos.
Igualmente se determina, que esa tesis, es aplicable cuando la donación se califica como remuneratoria, ya que el artículo 633 CC, no hace ninguna excepción, y no existe un régimen especial para esta figura, sino que simplemente, el móvil remuneratorio es el que guía el “animus donandi” del donante, móvil indiferente jurídicamente para el Derecho, que no causa, del negocio jurídico.
La falta del requisito de escritura pública de donación no puede entenderse cumplido por la escritura pública de compraventa, pues el art. 633 CC se refiere a una específica, donde consten la voluntad de donar y la aceptación TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-11-2014. (SP/SENT/789600)
Nulidad de donación y falta de validez por simulación de la compraventa en la que no ha existido precio TS, Sala Primera, de lo Civil, 15-2-2013. (SP/SENT/707571)
Es nula la donación de un inmueble disimulada bajo la una escritura de compraventa, aunque se trate de una donación remuneratoria TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 16-1-2013. (SP/SENT/712353)
(Fuente SEPIN)
En A.L.T. ASESORES somos, desde 1.993, además del Servicio Jurídico de la Cámara de la Propiedad Urbana de la provincia de Salamanca, abogados expertos en pleitos civiles, hipotecarios, arrendamientos, sucesiones, procesos concursales, comunidades de vecinos, en materia de preferentes, cláusulas suelo y negociación de condiciones bancarias, no dude en ponerse en contacto con nosotros para consultarnos la solución a su problema.
Un juez suprime la pensión de alimentos de un joven de 24 años por no estudiar ni trabajar
En una reciente sentencia la Audiencia de Zaragoza ha confirmado la supresión de una pensión de alimentos a un joven de 24 años por la “desidia” en su “proceder” ya que llevaba tres años sin estudiar ni trabajar. En consecuencia se exime a sus progenitores de la obligación de darle sustento.
La sentencia considera que por su trayectoria, y con 24 años “sin intento alguno de procurarse medios e independencia económica durante más de seis años” no tiene derecho a la pensión que recibía.
Asimismo, respecto a un hermano menor, el padre había solicitado la reducción de la pensión de 304 a 100 euros mensuales y que se extinguiera al cumplir los 19 años, la Audiencia de Zaragoza da la razón a la madre en esta parte del recurso y cree que “no consta la disminución de las necesidades del hijo, y sin condicionante de ningún tipo”. Aun así, el fallo apunta que se puede modificar en el futuro esa cantidad en función de las previsiones legales.
(Fuente ECONOMIST& JURIST)
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Plan Estratégico de la Inspección de Trabajo
Conozca las líneas de actuación que llevará a cabo la Inspección de Trabajo en el período 2018-2020.
Recientemente se ha aprobado el Plan Estratégico de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social para el período 2018-2020. En dicho plan se fijan las líneas de actuación que llevará a cabo la Inspección para controlar el cumplimiento de la normativa laboral. Entre otras, se incluyen las siguientes actuaciones:
- Se va a intensificar el control de la contratación temporal. Por ejemplo, se va a prestar atención a los contratos de duración determinada celebrados en fraude de ley, y se va a controlar la contratación temporal encadenada.
- Va a haber campañas específicas en materia de contratos en prácticas y para la formación, para verificar que las empresas cumplen con los requisitos que la ley exige para firmar estos contratos.
- Se va a controlar que en los contratos a tiempo parcial se realiza la jornada pactada.
- En las empresas de 50 o más trabajadores se va a vigilar el cumplimiento de la obligación de tener un 2% de trabajadores con discapacidad.
- También se va a comprobar el cumplimiento de las normas sobre igualdad y no discriminación. Por ejemplo, si en las empresas existe discriminación salarial por razón de género, o si se dispone de planes de igualdad o de protocolos para prevenir el acoso sexual y el acoso por razón de género.
- Va a haber actuaciones para detectar si las empresas recurren a la contratación de falsos autónomos.
Es importante reiterar que se va a intensificar el control de la contratación temporal y de la contratación a tiempo parcial.
(Fuente INDICATOR LEFEBVRE)
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Se fija el criterio sobre los márgenes de error de los radares de tráfico
La Sala de lo Penal ha establecido que los radares móviles de tráfico que realizan la medición de la velocidad desde una ubicación fija, en trípodes o en coches parados, tienen un margen de error del 5% y no del 7%, por lo que atribuye a este tipo de dispositivos el mismo porcentaje que a los fijos. Con este criterio, el tribunal ha desestimado el recurso de casación interpuesto por un conductor, que fue grabado por un radar cuando conducía a 214 km/h por la AP-68 (sentido Zaragoza), contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra que le impuso el pago de una multa de 1080 euros y la prohibición de conducir durante un año y un día por un delito contra la seguridad vial.
La Sala se plantea si un radar cuando se coloca sobre un trípode o en un vehículo parado es un instrumento fijo o móvil a los efectos de determinar el índice de error del 5% o del 7%, ya que considera que las órdenes ministeriales que regulan estos dispositivos –fijos y móviles (estáticos o en movimiento)- no aclaran esta cuestión. En el caso planteado en este recurso de casación -señalan los magistrados- dicho porcentaje es relevante, pues, en función del margen de error que se aplique, el conductor puede ser absuelto o condenado. De hecho, el juzgado de lo Penal número 3 de Pamplona le absolvió al considerar que el aparato de medición era móvil, por lo que después de aplicar un margen de error del 7% concluyó que la velocidad a la que circulaba el conductor podía ser de 199 km/h, y no superaba en 80 km/h la velocidad máxima permitida en esa vía, luego no era delito. Por su parte, la Audiencia Provincial de Navarra entendió que el sistema de medición era estático, con un margen de error del 5%, por lo que la velocidad a la que circulaba era como mínimo de 203 km/h. Al superar el margen legal, revocó la absolución y condenó a este conductor como autor de un delito contra la seguridad vial.
La conclusión a la que llegan los magistrados de la Sala de lo Penal es que “si el aparato de medición, cinemómetro, es empleado desde una ubicación fija, esto es sin movimiento, ya sea fijo o estático, el margen de error es del 5%”, y afirman, además, que esa catalogación es “lógica” porque “la medición de la velocidad, desde un radar fijo, o desde una instalación sin movimiento, supone un menor margen de error que la medición realizada desde un dispositivo en movimiento”.
La sentencia, de la que ha sido ponente el magistrado Andrés Martínez Arrieta, afirma que las órdenes ministeriales distinguen entre instrumentos de medición fijos o móviles, a los que asigna un distinto margen de error en sus mediciones, derivadas de su distinta ubicación y función. Los fijos son los instalados en elementos inmuebles –arco, edificio, poste o pórtico de carretera- con carácter permanente, y los móviles son los trasladados de un lugar a otro. Dentro de este último grupo, por su movilidad –explica el tribunal- se distingue entre móviles en sentido estricto, dispuestos para la medición en movimiento, y aquellos otros que, además de la movilidad, por poder ser trasladados, desarrollan su función de medición en situación de parados. “Estos últimos son denominados estáticos a los que se atribuye el margen de error de los fijos”, concluye la Sala en su sentencia.
(Fuente Economist & Jurist)
ADVOCATI ASESORES es un despacho abogados multidisciplinar fundado en 1993 cuyo objetivo es el asesoramiento de empresas y particulares, incluyendo la defensa judicial en todo tipo de materias. Si tiene algún problema legal no dude en consultarnos.
CONDICIÓN DE CONSUMIDOR DEL AVALISTA DE UN PRÉSTAMO A UNA EMPRESA Y CAUSAS DE NULIDAD DE LA CLÁUSULA
A raíz del Auto Supranacional del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de fecha 19 de noviembre de 2015 ( Auto Supranacional Nº C-74/15, TJUE, 19-11-2015 ) algunas Audiencias Provinciales y Juzgados de Primera Instancia están declarando la nulidad por abusiva de la cláusula del avalista. Este Auto tiene por objeto la interpretación de los artículos 1, apartado 1, y 2, letra b), de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993 ( Directiva 93/13/CEE de 5 de Abr DOUE (Cláusulas abusivas en contratos celebrados con consumidores) ), sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores (que actúa en un marco ajeno a una actividad profesional), más concretamente, a propósito de un contrato hipotecario y de un contrato de fianza.
EL PUNTO DE PARTIDA
En el supuesto de hecho, el banco y una sociedad prestataria suscribieron un contrato de crédito. Posteriormente, el administrador de la sociedad quería ampliar el crédito y, para ello, se añadieron dos nuevas garantías prestadas por los padres de dicho administrador. De esta manera, los padres suscribieron un apéndice al Contrato de crédito.
Estas garantías se destinan a la devolución del crédito concedido a la sociedad y fueron formalizadas a través de dos vías:
1.- A través de un contrato con garantía inmobiliaria por el que se constituye una hipoteca sobre un inmueble propiedad de los padres a favor del banco.
2.- A través de un contrato de fianza por el que los padres se constituían garantes del pago de todos los importes debidos por la sociedad en ejecución del contrato de crédito.
Está probado que los padres sólo accedieron a constituirse en garantes del crédito concedido a la sociedad por razón de que su hijo era el socio único y el gerente de la misma.
En este sentido, se solicitó la nulidad de los tres contratos (el de apéndice, el de garantía inmobiliaria y el de fianza) en su condición de consumidores. Por su parte el Juzgado de Primera Instancia de un juzgado de Rumanía desestimó el recurso al considerar que su Ley de Consumidores y Usuarios sólo se aplica a los contratos que tienen por objeto la venta de un bien o la prestación de un servicio a un consumidor, requisito que no concurre en el litigio principal por ser la sociedad el beneficiario del crédito. Dicho órgano jurisdiccional consideró, además, que el hecho de que los contratos de garantía inmobiliaria y de fianza presentaran carácter accesorio con respecto al contrato de crédito tampoco permitía incluirlos en el ámbito de aplicación de su ley de Consumidores y Usuarios, puesto que el beneficiario del crédito es una sociedad mercantil que no tiene la condición de consumidor.
Esta decisión fue recurrida en apelación y el Tribunal de Apelación planteó dos cuestiones prejudiciales al TJUE.
EL AVALISTA COMO CONSUMIDOR
Las dos cuestiones prejudiciales planteadas al TJUE se resumen en la interpretación de los artículos 1, apartado 1, y 2, letra b), de la Directiva 93/13, sobre la definición de «consumidor», en el sentido de si se deben incluir o excluir a las personas físicas que firmaron, en calidad de avalistas, apéndices y contratos accesorios (contratos de fianza o contratos de garantía inmobiliaria) al contrato de crédito cuyo beneficiario es una sociedad mercantil para el desarrollo de su actividad, celebrados por personas físicas que carecen de relación con la actividad de dicha sociedad mercantil y que actuaron con un propósito ajeno a su actividad profesional.
Este Auto concluye lo que a continuación se expresa: “Los artículos 1, apartado 1, y 2, letra b), de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, deben interpretarse en el sentido de que dicha Directiva puede aplicarse a un contrato de garantía inmobiliaria o de fianza celebrado entre una persona física y una entidad de crédito para garantizar las obligaciones que una sociedad mercantil ha asumido contractualmente frente a la referida entidad en el marco de un contrato de crédito, cuando esa persona física actúe con un propósito ajeno a su actividad profesional y carezca de vínculos funcionales con la citada sociedad”.
O dicho con otras palabras, será considerado consumidor la persona que, actuando fuera del ámbito empresarial, formalice un contrato de fianza o de garantía hipotecaria con una entidad bancaria, con el fin de garantizar el contrato de crédito formalizado entre dicho banco y una sociedad. Las razones las paso a exponer a continuación:
Los artículos 1, apartado 1, y 2, letra b), de la Directiva 93/13/CEE determinan, por un lado, que la Directiva regula las cláusulas abusivas en contratos celebrados entre profesionales y consumidores y, por otro lado, define al consumidor como toda persona física que actúe con un propósito ajeno a su actividad profesional.
De esta manera, la Directiva 93/13 define los contratos a los que se aplica atendiendo a la condición de los contratantes, según actúen o no en el marco de su actividad profesional, criterio que responde a la idea que sustenta el sistema de protección establecido por la referida Directiva, ya que el consumidor se halla en situación de inferioridad respecto al profesional, en lo referido tanto a la capacidad de negociación como al nivel de información, situación que le lleva a adherirse a las condiciones redactadas de antemano por el profesional sin poder influir en el contenido de éstas.
Esta protección adquiere mayor importancia en el contrato de garantía o fianza ya que el mismo se basa en un compromiso personal del garante o del fiador de pagar la deuda asumida contractualmente por un tercero. Ese compromiso comporta, para el avalista, obligaciones onerosas, que tienen como efecto gravar su propio patrimonio con un riesgo financiero a menudo difícil de calibrar.
Es decir, el contrato de garantía o de fianza puede calificarse de contrato accesorio con respecto al contrato principal del que emana la deuda que garantiza por lo que debe considerarse un contrato distinto desde el punto de vista de las partes contratantes, ya que se celebra entre personas distintas de las partes en el contrato principal. Por tanto, la calidad en la que las mismas actuaron debe apreciarse con respecto a las partes en el contrato de garantía o de fianza.
En este sentido el Auto del TJUE expresa que “en el caso de una persona física que se constituyó en garante de la ejecución de las obligaciones de una sociedad mercantil, corresponde al juez nacional determinar si dicha persona actuó en el marco de su actividad profesional o por razón de los vínculos funcionales que mantiene con dicha sociedad, como la gerencia de la misma o una participación significativa en su capital social, o bien si actuó con fines de carácter privado”.
LA ABUSIVIDAD DE LA CLÁUSULA DEL AVALISTA
En aplicación de lo estipulado en los apartados anteriores, debemos tener en cuenta que es posible determinar la abusividad de la cláusula que determina el afianzamiento de un crédito por parte de los consumidores, en aplicación de lo estipulado en el artículo 82.1 TRLGDCU ( RDLeg. 1/2007 de 16 de Nov (TR. Ley para defensa de los consumidores y usuarios) ) que dice que: “todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”. En su apartado 2 in fine dispone además que “El empresario que afirme que una determinada cláusula ha sido negociada individualmente, asumirá la carga de la prueba”.
Es decir, de probar que la cláusula impugnada (en este caso, la de afianzamiento) deba tener la consideración de abusiva, se determinará la nulidad de la misma, en aplicación del artículo 83 LGCU que determinar que “las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas”.
Además, debemos tener en cuenta que la misma es una condición general de la contratación y, por ello, resultan de aplicación el Art. 8, Art. 9 y Art. 10 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación.
Para determinar la nulidad de la cláusula de afianzamiento en un contrato realizado entre el banco y una sociedad mercantil, debe razonarse que no ha sido superado el control de incorporación y la comprensibilidad real de la cláusula, defendiendo que esta no ha sido explicada de manera sencilla ni aceptada expresamente por los avalistas de la operación, adquiriendo importancia el documento que puede ser el de la Oferta Motivada.
La exigencia de que una cláusula contractual debe redactarse de manera clara y comprensible se ha de entender como una obligación no sólo de que sea clara y comprensible gramaticalmente para el consumidor, sino también de que el contrato exponga de manera transparente sus consecuencias.
El carácter de condición general de las cláusulas cuya nulidad se interesa no impide su control por la vía de incorporación, a tenor de lo dispuesto en el apartado 5 del Art. 5 LCGC que dice que: "La redacción de las cláusulas generales deberá ajustarse a los criterios de transparencia, claridad, concreción y sencillez" y el Art. 7 del mismo texto legal dispone que: “No quedarán incorporadas al contrato las siguientes condiciones generales: a) Las que el adherente no haya tenido oportunidad real de conocer de manera completa al tiempo de la celebración del contrato..”.
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