Arrendamientos de pisos para estudiantes, profesionales y turistas
Begoña Costas de Vicente, Directora Técnica de Arrendamientos Urbanos. Abogada
Debido a las distintas circunstancias por estudios, trabajo o vacaciones que se producen a lo largo de nuestra vida, son muy abundantes los alquileres de pisos por "temporada", entendiendo este concepto como un breve plazo de tiempo, habitualmente meses o semanas, sin que su destino tenga carácter de permanencia. Sucede con frecuencia en arrendamientos durante el curso escolar o universitario, por traslado o curso profesional durante un concreto período de tiempo o por períodos vacacionales de semanas o meses en verano e invierno (SP/SENT/71906 y SP/SENT/80719) lo que determina que no nos encontremos ante un contrato de arrendamiento de vivienda como tal, que regula el art. 2 LAU, sino que estemos ante un contrato denominado "de temporada", al que no se aplica el precepto jurídico antes señalado, sino que aparecen regulados en el art. 3, apdo. 2, al establecer "arrendamientos celebrados por temporada, sea esta de verano o cualquier otra", cuya calificación jurídica, en consecuencia, será de arrendamiento de uso distinto al de vivienda, a pesar de estar ante el alquiler de pisos.
Es conveniente diferenciar este contrato de otros similares, pues si, además de alquilar el piso, se prestan otros servicios como limpieza o comida, habrá que calificarlo como arrendamiento "turístico" o de "hospedaje", no teniendo cabida en los de temporada.
La inclusión de los mismos en la Ley de Arrendamientos Urbanos surge desde la entrada en vigor de la actual LAU 29/1994, el 1 de enero de 1995, ya que el anterior Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 no los incluía en sus preceptos, sino que se encontraban excluidos expresamente del art. 2.1. Por tanto, en la actualidad, tal como establece el art. 4.3 LAU, se regirán por la voluntad de las partes o, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la citada Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Una condición indispensable para que el contrato sea calificado de temporada es que el destino de la vivienda arrendada no sea residencia permanente del arrendatario, pues, en este caso, el arrendamiento se entendería de vivienda, por tanto, debemos estar para su determinación no tanto al plazo de duración sino a su finalidad (SP/SENT/18258 y SP/SENT/476917).
Es Importante no burlar la Ley, como sucede en algunas ocasiones, con la continuación reiterada de contratos de temporada para evitar así el plazo de duración mínima de cinco años que establece el art. 9, apdo. 1, LAU. Tal actuación nunca debería prosperar pues daría lugar a fraude de Ley (SP/SENT/65610 y SP/SENT/36860), cualquier intento debería estar condenado al fracaso, siempre aportando prueba suficiente que demostrase que la residencia era permanente y que la situación era conocida a la firma del contrato, en cuyo caso las cláusulas deberían ser declaradas nulas atendiendo a los arts. 2 y 6 de la citada Ley.
Una de las dudas que además plantea este tipo de contrato es si el arrendatario tendrá que depositar fianza. No estamos ante un arrendamiento de vivienda al que hay que exigir una mensualidad de renta como establece el art. 36.1 LAU, pero no existen soluciones legales. Desde luego, consideramos fuera de lugar solicitar un mes de fianza para el alquiler de una semana en una estación de esquí, por poner un ejemplo. Lo correcto, en todo caso, sería hallar un importe proporcional al tiempo de duración del contrato.
Además, no podemos olvidarnos de una importante cuestión, suele ser habitual el alquiler compartido, como sucede con los estudiantes donde varios van a vivir en el mismo piso, aconsejando entonces que el arrendamiento sea solidario, de tal forma que cada uno responda de la totalidad de la renta, para garantizar así que ante la marcha de uno de los coarrendatarios, la falta de pago de la renta pueda reclamarse al resto de ocupantes.
(Fuente SEPIN)
En A.L.T. ASESORES somos, desde 1.993, además del Servicio Jurídico de la Cámara de la Propiedad Urbana de la provincia de Salamanca, abogados expertos en pleitos civiles, hipotecarios, arrendamientos, sucesiones, procesos concursales, comunidades de vecinos, en materia de preferentes, cláusulas suelo y negociación de condiciones bancarias, no dude en ponerse en contacto con nosotros para consultarnos la solución a su problema.
Arrendamientos turísticos y de temporada
Daniel Loscertales Fuertes. Presidente del Consejo Editorial de Sepín. Abogado
Cada día hay más ruido en los organismos administrativos competentes, en los medios de comunicación, en jornadas específicas de profesionales sobre los "apartamentos turísticos" y, por supuesto, entre los propios arrendadores. Por eso y con la inminente llegada del verano (fechas en las que el problema se agudiza), es necesario volver a aclarar una vez más las cuestiones jurídicas y materiales del tema.
Hay grandes dudas y exigencias en muchas comunidades autónomas, que tienen la competencia al respecto, conforme al art. 148.18 de la Constitución, y que han podido delegar en determinados Ayuntamientos buscando soluciones legales y efectivas a un tema que no las puede tener de manera completa y rotunda. La cuestión es que hay que diferenciar lo que son arrendamientos "turísticos" de los de "temporada", que pueden parecerse mucho o ser muy distintos, así como desligarlos de los altercados de orden público, de mayor o menor entidad. Me explicaré.
Los arrendamientos turísticos son aquellos que ofrecen "servicios complementarios", como puede ser la limpieza, el cambio de sábanas, etc., según la determinación de cada comunidad autónoma que, como se ha dicho antes, son las que tienen competencia en la materia. Precisamente por ello, hay quejas de los grupos hoteleros por la que eso supone. Hay territorios donde (por ejemplo, en Baleares) no cabe calificar como apartamento turístico un piso que se encuentra en una Comunidad de Propietarios, de manera que tienen que ser edificios destinados exclusivamente a ese fin para tratarlos como tal.
Hay que hacer constar que, aunque en verano los alquileres son mucho más numerosos, el concepto puede extenderse a cualquier temporada y no solamente en zonas de playa, montaña, etc., sino también en las ciudades (sobre todo las más importantes). En ellas acuden personas para un tiempo determinado, muchos de ellos por trabajo, y prefieren estar en un apartamento de este tipo que en un hotel, siempre que, como antes se indica, tenga servicios, pues, en otro caso, como veremos más adelante, sería un arrendamiento de "temporada" que se rige por la propia Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Es decir, no hay inconveniente legal alguno que, en cualquier localidad española, con o sin temporada vacacional, se alquile un apartamento sin servicios, como ocurre en la mayoría de los casos en zonas playeras. El art. 3 LAU lo contempla y, aunque algunas comunidades autónomas han intentado y siguen con la misma idea, la reforma de la citada Ley de Arrendamientos Urbanos es competencia exclusiva del Estado, de tal manera que nadie puede impedir este tipo de alquileres, ya sea en la playa, en la montaña, en ciudades, etc., pues mientras no se le ofrezcan al arrendatario complementos de limpieza y otros similares, la calificación tiene que ser la de un alquiler normal, que no se puede calificar nunca de "turístico".
¿Qué es lo que está pasando? Pues que, sobre todo, en determinadas zonas y ciudades, especialmente cuando se trata de alquileres vacacionales, muchos arrendatarios son personas de un comportamiento poco aceptable, esto es, que llevan a cabo actividades de ruidos, música, bebidas, etc., con grandes molestias al resto de vecinos. Y ante esto, ¿qué se puede hacer? Pues muy poco, porque, aunque los demás propietarios o la misma Comunidad (cuando tiene esa condición el edificio) pretendan denunciar la situación, la contestación de la Administración Municipal o Autonómica y, en su caso, de los Juzgados es lenta y, para cuando puedan resolver o sancionar, ha pasado un tiempo mayor que la duración del arrendamiento, salvo que se acredite que el arrendador es quien está infringiendo la normativa de forma reiterada, es decir, que ha alquilado un apartamento en edificios donde está prohibido o resulta que todos o la mayor parte de los ocupantes están ocasionando grandes molestias a los demás ocupantes de la casa.
A tenor de lo anterior, si el tema se repite en concretos pisos de la Comunidad, la solución pasa, reiterando que no de forma inmediata, por imponer las sanciones administrativas correspondientes, aportando las suficientes pruebas en contra del propietario-arrendador por actividades molestas. O bien, judicialmente, a tenor del art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal estatal (en Cataluña, art. 553-40 de su propio Código Civil), pero solo se podría conseguir éxito con la demostración palpable de que el tema se repite y de que el piso concreto se alquila siempre a personas que llevan a cabo actividades molestas, ruidosas, etc.
Arrendamiento turístico
Al respecto, hay que indicar que en el actual art. 5, apdo. e), de la citada Ley de Arrendamientos Urbanos donde se determina que la misma no se aplica a las viviendas (hay que entender que, igualmente, se refiere a apartamentos, chalés, etc.) comercializados en "canales de oferta turística y realizado con finalidad lucrativa cuando esté sometido al régimen específico derivado de su normativa sectorial", es decir, que debe estar calificado como tal por la respectiva Comunidad Autónoma. Esta disposición es consecuencia de la reforma producida por la Ley 4/2013, también se dice al final del Preámbulo Segundo que "en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de «temporada», que no sufren modificación". Por lo tanto, cuando la vivienda (se reitera que es lo mismo para apartamento, chalé o similar) no preste los servicios que la normativa de cada Autonomía o Ayuntamiento haya establecido al efecto, no hay arrendamiento "turístico", sino el clásico y normal de un propietario que arrienda por semanas, quincenas, etc. a personas nacionales o extranjeras, es decir, como ha ocurrido y sigue pasando en la mayoría de los supuestos.
Otra cosa es que los arrendamientos se oferten en canales de "oferta turística", pero, por lo menos a mi entender, solo estarán incumpliendo la normativa si realmente se prestan los repetidos servicios complementarios, pero no si ello no ocurre, toda vez que cuando sale en los medios informáticos o periódicos una oferta, si realmente lo que se ofrece no es lo que realmente se presta, la reclamación corresponderá al arrendatario, pero nada más, sin perjuicio de que la comunidad autónoma tenga establecida una sanción por este ofrecimiento falso.
En fin, no se pueden ofrecer nueva soluciones, puesto que ya existen, como tuve ocasión de indicar al Consejero de Turismo de una importante Comunidad Autónoma de gran afluencia de turistas, lo ideal sería que cuando los demás vecinos llamaran a la Policía Municipal, Autonómica o Nacional, estos acudieran de inmediato y se llevaran a los "alborotadores" a las respectivas comisarías o centros similares para, aunque sean extranjeros, pasaran la noche en esas dependencias. Lo que pasa es que esto en general no ocurre, pues la policía acude (cuando lo hace) tarde y mal, limitándose a "tomar nota". No estoy culpando de nada a esos cuerpos de seguridad, pues hay que considerar que siguen las directrices que les indican sus mandos civiles, que tampoco quieren ahuyentar al turismo. Un ejemplo de lo que digo podemos encontrarlo en Salou (Tarragona), donde todos años la "juerga" era permanente con los estudiantes británicos y este año se ha impedido por un fuerte despliegue de la policía.
Es necesario insistir en que, si no se adoptan medidas urgentes de tipo coercitivo –en cada caso por la autoridad correspondiente–, cualquier disposición legal no impedirá lo que ahora se denuncia, sobre todo si, como ocurre en casi todos los casos, el propietario del apartamento no sabe de antemano que los que han contratado el alquiler son o se van a comportar como unos "gamberros", ya sean apartamentos "turísticos" o de "temporada", salvo en casos concretos.
Hay que afrontar la dura realidad actual y, posiblemente, futura; salvo que al arrendatario (es algo carente absolutamente de sentido) se le pidan antecedentes de conducta y, aun así, ello no asegura su buen comportamiento, que suele ser muy diferente en su localidad de Inglaterra, Alemania, etc., con respecto a España.
(Fuente SEPIN)
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El Gobierno impulsa el Anteproyecto de Ley para regular la Orden Europea de investigación en materia penal
El Ejecutivo ha dado un nuevo impulso legislativo a la futura Ley que modifica la Ley del 20 de noviembre de 2014, de reconocimiento mutuo de resoluciones penales en la Unión Europea, para regular la Orden Europea de Investigación (OEI) y contribuir a la investigación de delitos de alcance transfronterizo europeo. A tal fin, el Consejo de Ministros aprobó el pasado viernes el Anteproyecto de la norma, que tiene por objeto facilitar a los países miembros de la Unión Europea la obtención de pruebas en casos judiciales de dimensión transfronteriza.
Al hilo con lo anterior, el texto aprobado propuesto por el Ministerio de Justicia y aprobado por el Ejecutivo en Pleno, conlleva la transposición al ordenamiento jurídico español de una Directivacomunitaria del 3 de abril de 2014, relativa a la Orden Europea de Investigación en materia penal, que establece la creación de un instrumento único para los Estados miembros que les permita llevar a cabo medidas de investigación en otro país de la Unión Europea con objeto de obtener pruebas en el marco de un procedimiento judicial.
Cabe reseñar que la Directiva objeto de transposición no estipula una relación tasada de medidas de investigación aplicables, sino que cada Estado empleará aquellas que estén recogidas en su propio ordenamiento interno. Se insta a los Estados miembros a que se respete el principio de necesidad y proporcionalidad a la hora de emitir una Orden Europea de Investigación, así como a optar en la ejecución por una medida menos invasora que la indicada por la OEI si permite obtener resultados similares.
Papel relevante del Ministerio Fiscal
En cuanto a los aspectos concretos de la norma y según adelantó el Gobierno al término del Consejo de Ministros, el Ministerio Fiscal tendrá un papel relevante. A través de él se centralizará la recepción de todas las órdenes. Además, el Ministerio Público practicará las diligencias oportunas para determinar el órgano judicial en el que habrá de ejecutarse la ordencuando contenga alguna medida limitativa de derechos fundamentales. En caso contrario, será el propio fiscal quien la resuelva.
En síntesis, este nuevo procedimiento facilitará a las autoridades extranjeras la interlocucióncon las autoridades españolas, reducirá trámites administrativos y permitirá una gestión más eficiente de los recursos humanos y materiales.
Otras modificaciones
Además de la transposición de la Directiva, el Anteproyecto de Ley realiza mejoras concretas en aspectos de la mencionada Ley de 2014 e introduce tres reformas legales:
Modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil para ajustar el ordenamiento español a la aplicación del Reglamento europeo por el que se establece el procedimiento relativo a la orden europea de rendición de cuentas a fin de simplificar el cobro transfronterizo de deudas en materia civil y mercantil.
Contempla también la adecuación de la Ley de asistencia jurídica gratuita del 10 de enero de 1996 a una Directiva comunitaria de 2016 para prever la posibilidad de solicitar, en casos justificados, la sustitución del letrado asignado, así como para poder ejercer el derecho de ser asistido por un abogado en un juicio por delito leve.
Se transpone la Directiva comunitaria 2015/637 de 20 de abril de 2015, sobre las medidasde coordinación y cooperación para facilitar la protección consular de ciudadanos de la Unión Europea no representados en terceros países.
Rompe el esquema de las comisiones rogatorias
El ministro de Educación, Cultura y Deporte y portavoz del Gobierno, Íñigo Méndez de Vigo, destacó el viernes que el reconocimiento y ejecución de esta confianza mutua entre países "rompe el esquema tradicional de las comisiones rogatorias y fórmulas de convenios anteriores que son procedimentalmente lentas" y agiliza la relación entre las administraciones judiciales.
El portavoz del Ejecutivo señaló además que la cooperación judicial es uno de los elementos integradores en la Unión Europea. Al respecto, recordó que la orden europea de detención y entrega, o euroorden, aprobada en el año 2002, fue "uno de los instrumentos más importantespara acabar con la impunidad de los terroristas de ETA".
(Fuente LEGAL TODAY)
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Nuevo recurso de casación en el orden contencioso-administrativo: año I.
Este 22 de julio se cumple un año de la entrada en vigor de los apartados uno, dos y cinco de la Disposición final tercera de la Ley Orgánica 7/2015, de 21 de julio, por la que se modificaba la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, y en consecuencia, del nuevo (y único) recurso de casación en el orden contencioso-administrativo que hizo pasar a mejor vida a los, hasta entonces existentes, recurso de casación en interés de la ley (arts. 100 y 101 de la LJCA) y recurso de casación para la unificación de la doctrina (arts. 96-99).
La reforma, tal y como se explicaba en su exposición de motivos, se justificaba en los siguientes términos: “Con la finalidad de intensificar las garantías en la protección de los derechos de los ciudadanos, la ley opta por reforzar el recurso de casación como instrumento por excelencia para asegurar la uniformidad en la aplicación judicial del derecho. De esta forma, el recurso de casación podrá ser admitido a trámite cuando, invocada una concreta infracción del ordenamiento jurídico, tanto procesal como sustantiva, o de la jurisprudencia, la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Supremo estime que el recurso presenta interés casacional objetivo para la formación de jurisprudencia”.
Y continuaba diciendo:
“Con la finalidad de que la casación no se convierta en una tercera instancia, sino que cumpla estrictamente su función nomofiláctica, se diseña un mecanismo de admisión de los recursos basado en la descripción de los supuestos en los que un asunto podrá acceder al Tribunal Supremo por concurrir un interés casacional. Así, la Sala de casación podrá apreciar que en determinados casos existe interés casacional objetivo, motivándolo expresamente en el auto de admisión. El recurso deberá ser admitido en determinados supuestos, en los que existe la presunción de que existe interés casacional objetivo”.
La verdad es que no se puede decir que no haya sido así: a poco que se indague, cualquier intérprete del texto puede llegar a la conclusión que la nueva figura, aun cuando parece más amplia, es en realidad más restrictiva y que con ella se habrán de reducir sustancialmente los recursos de casación que se admitan a trámite (cumpliéndose ese propósito de que el recurso “no se convierta en una tercera instancia”; en roman paladino, y dicho sea con todos los respetos, en un “coladero”). Sin embargo el CGPJ, a la hora de justificar el Acuerdo de 20 de abril de 2016, de la Sala de Gobierno del Tribunal Supremo, sobre la extensión máxima y otras condiciones extrínsecas de los escritos procesales referidos al Recurso de Casación ante la Sala Tercera del Tribunal Supremo, documento por cierto que aconsejo tener a mano, no dudaba en augurar una “notable ampliación de las resoluciones judiciales que tendrán acceso al recurso de casación, en los términos señalados en el art. 86 de la LJ, con el previsible aumento del número de recursos que se presentarán por esta vía".
No obstante, la contradicción es tan solo aparente: el CGPJ habla del notable y previsible aumento de los recursos presentados, pero no de los admitidos a trámite. Así, en una nota de prensa de “cumpleaños”, desde allí se nos decía que desde julio de 2016 hasta el 31 de mayo de 2017, se habían presentado 2.976 recursos, de los cuales 1.432 habían obtenido ya una resolución de admisión o inadmisión. Claro que, y ello es una prueba patente del extraordinario rigor con el que se está interpretando el interés casacional cuya demostración es exigida al recurrente por el artículo 89 de la LJCA (referido al escrito de preparación del recurso previo a la interposición), es que poco más del 17% de los recursos recibidos han sido admitidos finalmente a trámite.
Tal vez (porque detrás de cada recurso hay un cliente disconforme al que a veces resulta bastante difícil explicar los “formalismos” del sistema) no estaría mal que, junto a acuerdos centrados en la extensión de los escritos, el tipo de letra, el interlineado y otras cuestiones similares (al parecer, de bastante relevancia) la Sala Tercera se preste a ofrecernos algún tipo de acuerdo donde se nos diga cómo hay que demostrar realmente el interés casacional objetivo y el alcance de esas presunciones (¿objetivas?) sobre el mismo establecidas en la ley que, a la hora de la verdad, dejan al operador jurídico a expensas de valoraciones, vuelva a ser dicho con todos los respetos, esencialmente subjetivas.
Extras:
Nomofiláctico-a (RAE): adj. Der. Perteneciente o relativo a la nomofilaxis.
Nomofilaxis (RAE):
Del gr. ν?μος nómos 'ley' y φ?λαξις phýlaxis 'vigilancia'; cf. νομοφ?λαξ nomophýlax'guardián de las leyes' o νομοφυλακ?α nomophylakía 'nomofilaxis'.
f. Der. Protección de la norma jurídica.
(Fuente Iberley)
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Despedido por enviarse 'emails' del trabajo a su cuenta particular
Consideran clave la claridad de la normativa interna de medios electrónicos
La Justicia ha declarado procedente el despido de un empleado por haberse reenviado correos electrónicos desde la cuenta de la empresa a su email particular, así como haber imprimido determinada información de la compañía. Un caso en el que resulta determinante, según la sentencia de 29 de marzo del Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Murcia, la claridad en la redacción de la normativa interna de uso de medios electrónicos que había redactado y difundido la empresa entre sus propios empleados.
Así, la resolución asevera que "no cabe duda que el actor incurrió en un claro abuso de confianza y deslealtad al reenviarse correos electrónicos remitidos a la empresa" y, además, considera que vulneró la prohibición de usar los medios de la empresa fraudulentamente".
El texto, del que ha sido ponente el magistrado Alonso Saura, también enfatiza que la actuación del trabajador supone "un acto de indisciplina frente a las órdenes dadas por la empresa", al haberse transferido a su cuenta personal documentos cuya custodia le compete a la compañía y sobre los que debe dar las correspondientes instrucciones. Y ello "teniendo en cuenta que se dan con una finalidad, que es ajena a la tenencia de tal información fuera del ámbito propio de la custodia".
En el litigio, la compañía procedió al despido del trabajador después de constatar que, en contra de lo que establecía su normativa interna, se había reenviado a su cuenta personal algunos correos electrónicos del trabajo con documentación con información que la propia compañía debía proteger -que contenía, además, datos personales-. Asimismo, también había impreso otros ficheros de datos que debía custodiar.
El código de conducta de la empresa, que regulaba el uso de medios electrónicos y las tecnologías de la información, prohibían expresamente el reenvío de mensajes ni documentos corporativos a cuentas privadas del trabajador ni familiares o amigos "ya que éstas no gozan del mismo nivel de seguridad". Tampoco permitía "configurar la cuenta de correo corporativo para reenviar los mensajes recibidos" a su email privado.
El juzgado de Primera Instancia estimó la demanda del empleado -que alegaba vulneración de derechos fundamentales- y le reconoció una indemnización de 165.000 euros. Una resolución que tumba, sin embargo, el TSJ que sí ve causa justa en el despido.
Para Vidal Galindo, senior associate del Área de Laboral de Hogan Lovells, el fallo pone en evidencia la importancia de una correcta política de uso de medios tecnológicos, que debe tener "un contenido concreto" y, además, encontrarse "debidamente notificada a todos los actores", porque, tal y como se comprueba en este caso "no se trata sólo de una cuestión de indisciplina laboral".
(Fuente elEconomista.es)
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