¿Cabe reclamar al propietario lo invertido en acondicionar una vivienda cedida en precario?07/01/2020

¿Cabe reclamar al propietario lo invertido en acondicionar una vivienda cedida en precario?

El TS determina que los titulares del inmueble cedido en precario para su uso como vivienda familiar reintegren al precarista los gastos efectuados en el acondicionamiento de dicha vivienda realizado con su conocimiento y consentimiento.

En el presente caso se trata de un matrimonio divorciado con un hijo en común. La sentencia de divorcio atribuyó la guarda y custodia del menor a la esposa y el uso de la vivienda familiar. Dicha vivienda había sido cedida en precario por los padres de la esposa.

Pendiente de liquidar la sociedad de gananciales, el esposo interpone demanda de juicio ordinario contra los propietarios, solicitando en nombre de dicha sociedad de gananciales un crédito por el aumento de valor de la casa a cuenta de lo empleado por el matrimonio en las obras de acondicionamiento de la vivienda cedida.

El juzgado de primera instancia estima la demanda, señalando que la sociedad de gananciales ostenta un crédito frente a los demandados por los importes reclamados.

Los demandados interponen recurso de apelación que es desestimado por la AP, considerando acreditado que quién pagó las obras fue el demandante y mantiene que otra solución provocaría un enriquecimiento injusto cuando la construcción fue aceptada y apoyada por los demandados, provocando un aumento de valor en su propiedad.

Interponen los demandados recurso de casación. Entienden que la sentencia se funda en que la posesión que disfrutó en su día el actor en concepto de precario, pero no aplica la normativa y jurisprudencia que establece que el poseedor en precario que conoce perfectamente que la casa en que realiza obras no le pertenece, carece de buena fe y si hace obras es para su comodidad durante su ocupación gratuita y, terminado el disfrute, aquella queda en beneficio de la propiedad, sin derecho a contraprestación o indemnización alguna.

El TS, en su sentencia de 6 de noviembre de 2019, declara que los titulares del inmueble cedido en precario para su uso como vivienda familiar deben reintegrar al precarista los gastos efectuados con su conocimiento y consentimiento en el acondicionamiento de dicha vivienda.

Por tanto, la Sala desestima el recurso, ya que la posesión ha sido de buena fe, aunque no sea a título de dueño. Además de haberse realizado las obras con el conocimiento y consentimiento de la propiedad, los demandados tampoco realizaron advertencia alguna en el sentido de que harían suya la obra sin indemnización, pese al derecho que les asistía de recuperar la posesión en cualquier momento.

(Fuente: ADN Jurídico)

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El perdón judicial de deuda no exime de cancelar la hipoteca07/01/2020

El perdón judicial de deuda no exime de cancelar la hipoteca

El tercero que respalda con su vivienda el crédito precisa de resolución o escritura pública para liberar su compromiso

En el caso de un deudor cuyas deudas exigibles han sido exoneradas en un proceso concursal, la cancelación de la hipoteca constituida sobre un inmueble de un tercero no es automática, sino que precisa de un pronunciamiento 'inequívoco' del juez, sobre esta modificación en el Registro de la Propiedad, según determina la Dirección General de los Registros y el Notariado (DGRN) del Ministerio de Justicia, en una resolución de 20 de septiembre de 2019.

Basa su decisión el Centro Directivo, en que el artículo 82 de la Ley Hipotecaria (LH) establece que para cancelar una hipoteca es imprescindible el otorgamiento de escritura pública en la que el acreedor, que figura como titular registral preste su consentimiento, o una resolución judicial firme que así lo ordene, dictada en un procedimiento seguido contra dicho acreedor.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo reconoce que el hipotecante no deudor es considerado como un tercero ajeno al deudor el cual no resulta obligado al pago de la deuda. Es decir, al hipotecante no deudor solo le vincula un bien de su patrimonio que queda afecto a la satisfacción de un crédito ajeno. Por lo tanto, esta circunstancia no lo convierte en deudor y, consecuentemente, no es considerado como garante análogo al fiador.

A diferencia del hipotecante no deudor, el fiador o avalista es un verdadero obligado, no un mero responsable por deuda ajena, ya que no se trata de una sola obligación con dos deudores. En consecuencia, la obligación del fiador no se anuda al incumplimiento de la obligación garantizada, sino al vencimiento de ésta.

La DGRN recurre a la sentencia de 7 de mayo de 2013 de la Audiencia Provincial de Córdoba que establece que 'el fiador es un verdadero obligado, no un mero responsable por deuda ajena, ya que no se trata de una sola obligación con dos deudores. A pesar de la remisión que, respecto de la fianza solidaria, hace el artículo 1.822-2 del Código Civil al régimen de las obligaciones solidarias el carácter solidario de la fianza no altera su naturaleza, ni excluye la aplicación de las normas sobre dicho instituto, sino que únicamente expresa la circunstancia de que, excluida la nota de la subsidiariedad que naturalmente acompaña a la fianza, el garante debe cumplir su obligación en el mismo nivel de exigibilidad que el deudor'.

Según sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén, de 25 de enero de 2010, si la obligación garantizada no ha vencido, es claro que el deudor principal no está obligado a pagar, e igualmente tampoco tiene esa obligación el fiador, por lo que solo cabe reconocer el crédito contra el fiador concursado como crédito contingente, en este sentido.

Por ello, la DGRN en su resolución concluye que: 'Constatada la diferencia sustancial de ambas figuras es incuestionable que en el caso del hipotecante no deudor una vez extinguida la obligación principal, la hipoteca que lo garantiza, siendo accesoria a la obligación principal, ha de seguir la misma suerte, ello implica que,de una parte, si la obligación se transmite o cede, la hipoteca se transmite con ella.

'No se puede transmitir una hipoteca, sin transmitir a la vez la obligación garantizada. Por otra, si la obligación se extingue, no se puede exigir, y es obligado otorgar, la cancelación de la hipoteca ya que no hay nada que garantizar', concluye el Centro Directivo su interpretación sobre el caso.

(Fuente EL ECONOMISTA)

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Publicado el formulario de inscripción en el Registro Mercantil de profesionales que prestan servicios a sociedades07/01/2020

Publicado el formulario de inscripción en el Registro Mercantil de profesionales que prestan servicios a sociedades

El BOE del 28 de diciembre de 2019 publica al Orden JUS/1256/2019, de 26 de diciembre, sobre la inscripción en el Registro Mercantil de las personas físicas o jurídicas que de forma empresarial o profesional prestan los servicios descritos en el artículo 2.1.0) de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y financiación del terrorismo.

Con entrada en vigor el 29 de diciembre de 2019, el BOE del sábado 28 publicaba la Orden JUS/1256/2019, de 26 de diciembre, sobre la inscripción en el Registro Mercantil de las personas físicas o jurídicas que de forma empresarial o profesional prestan los servicios descritos en el artículo 2.1.0) de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y financiación del terrorismo.

Esta orden ministerial tiene por objeto aprobar y regular la utilización de los formularios preestablecidos necesarios para que las personas físicas o jurídicas que de forma empresarial o profesional que presten todos o alguno de los servicios descritos en el artículo 2.1.o) de esta Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, cumplan con su obligación de inscripción en el Registro Mercantil y de realizar la declaración anual sobre dichas actividades.

Igualmente, se regula el modelo por el que las personas físicas o jurídicas que de forma empresarial presten aquellos servicios puedan realizar la declaración anual de actividad a que vienen obligados.

La inscripción registral y la declaración de actividades con carácter anual son obligaciones que corresponden a todos aquellos sujetos que presten los servicios previstos el artículo 2.1.o), con independencia de que se encuentren ya sometidos a la citada Ley 10/2010, de 28 de abril, dentro de cualquier otra categoría de sujetos obligados.

¿A qué servicios se refiere el artículo 2.1.o de la Ley 10/2010, de 28 de abril?

"o) Las personas que con carácter profesional y con arreglo a la normativa específica que en cada caso sea aplicable presten los siguientes servicios por cuenta de terceros: constituir sociedades u otras personas jurídicas; ejercer funciones de dirección o de secretarios no consejeros de consejo de administración o de asesoría externa de una sociedad, socio de una asociación o funciones similares en relación con otras personas jurídicas o disponer que otra persona ejerza dichas funciones; facilitar un domicilio social o una dirección comercial, postal, administrativa y otros servicios afines a una sociedad, una asociación o cualquier otro instrumento o persona jurídicos; ejercer funciones de fiduciario en un fideicomiso (trust) o instrumento jurídico similar o disponer que otra persona ejerza dichas funciones; o ejercer funciones de accionista por cuenta de otra persona, exceptuando las sociedades que coticen en un mercado regulado de la Unión Europea y que estén sujetas a requisitos de información acordes con el Derecho de la Unión o a normas internacionales equivalentes que garanticen la adecuada transparencia de la información sobre la propiedad, o disponer que otra persona ejerza dichas funciones".

¿Cómo se realiza la declaración de realización de actividad por personas físicas profesionales?

Se realizará de forma telemática, empleando a tal efecto de forma obligatoria y exclusiva la red privada telemática o portal exclusivo de la que es titular el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, en cuyo portal quedará instalada la aplicación para realizar la declaración de alta o de baja de las personas físicas profesionales. En el supuesto de que vayan a iniciar la prestación de los mismos servicios, deberán formular la declaración, por los mismos medios, antes de comenzar su prestación.

Para la identificación de la persona que realiza la declaración se empleará un sistema de firma electrónica reconocida o cualificada y avanzada basado en certificados electrónicos reconocidos o cualificados de firma electrónica expedidos por prestadores incluidos en la «Lista de confianza de prestadores de servicios de certificación», tal como exige el artículo 10.2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, tales como el certificado incorporado al DNI electrónico, el expedido por la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre, y los expedidos por otros prestadores de servicios de confianza cualificados y reconocidos mediante su inclusión en la citada lista de prestadores de servicios electrónicos de confianza cualificados, publicada por la Secretaría de Estado para el Avance Digital, del Ministerio de Economía y Empresa. En el caso de que la persona que realice la declaración sea un no residente comunitario o extracomunitario, será posible la utilización de los sistemas de firma electrónica admitidos para tales casos en el Registro Mercantil.

La declaración deberá contener los datos previstos en el anexo I de esta Orden, utilizando el formulario previsto en el anexo II.

El documento, conteniendo la declaración anterior y todos los datos cumplimentados, será firmado electrónicamente por el declarante y presentado de la misma forma en el Registro. La firma electrónica realizada por el declarante asignará la fecha en que se realiza la declaración al Registro, quedando automática e inmediatamente presentada dicha declaración.

Presentada la declaración, el Registro devolverá al presentante un acuse técnico con indicación del momento exacto de aquélla. El registrador en estos casos se limitará a calificar el cumplimiento de los deberes formales, la integridad de la declaración y la legitimación del declarante, practicando su inscripción, a la mayor brevedad posible, y en todo caso dentro del plazo de cinco días hábiles.

Una vez realizada la inscripción, el Registro Mercantil devolverá al declarante un documento, firmado electrónicamente, que identifique la práctica de aquella, su fecha y sus datos registrales.

Esta Orden JUS/1256/2019, de 26 de diciembre, también establece cómo se realiza la declaración de modificación de datos por personas físicas profesionales, la declaración de baja y la declaración anual de actividades por personas físicas profesionales, así como las declaraciones a realizar por personas jurídicas y físicas que actúen en concepto de empresarios.

Por último, se fijan los honorarios registrales por estas declaraciones que devengarán un total de 14,13 € más IVA, resultado de aplicar un asiento de presentación conforme al apartado 1 del arancel –6,01 €–, una inscripción conforme al apartado 3 del arancel –1,50 €–, dos notas marginales conforme al apartado 21.a) del arancel –0,60 €– y dos depósitos conforme al apartado 25 del arancel –6,02 €–.

(Fuente IBERLEY-COLEX)

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El BOE publica una nueva prestación para autónomos20/12/2019

El BOE publica una nueva prestación para autónomos

Aplicará en el caso de accidentes laborales o enfermedades profesionales.

El Boletín Oficial del Estado ha publicado una resolución en la que se constata la creación de una Reserva de Asistencia Social. Dicha acción tiene como finalidad financiar acciones que tenga que llevar a cabo el autónomo a causa de una consecuencia de una contingencia profesional. Es decir, a causa de un accidente laboral que genere algún tipo de inconveniente que le impida continuar con su labor profesional tras el accidente. Dentro de las medidas, se encuentran algunas específicas para los trabajadores autónomos.

La prestación se titula “Adaptación del local donde el trabajador autónomo desarrolla su actividad”, y va encaminada a ayudar a que el trabajador accidentado pueda sufragar los gastos que deberán suprimir barreras y adaptar ese lugar de trabajo a las nuevas necesidades surgidas a causa del accidente laboral o enfermedad profesional.

¿Pero quién concederá estas prestaciones?

Las mutuas colaboradoras con la Seguridad Social, y lo harán a través de las Comisiones de Prestaciones Especiales, que tramitarán un expediente.

En el expediente deberá constar un informe del servicio médico de la mutua colaboradora o de los servicios sociales que correspondan, así como un parte del accidente de trabajo o enfermedad profesional, la resolución de la entidad gestora o la sentencia judicial firme en la que se aclare el carácter profesional de la contingencia.

Serán estas organizaciones, por lo tanto, las que determinen el porcentaje de los gastos que obtendrá el profesional autónomo para poder ayudarle a sufragarlos. El acceso a las prestaciones complementarias, según el BOE, requerirá que el beneficiario aporte las facturas y/o los documentos que los gastos destinados a estos fines.

(Fuente CINCO DÍAS)

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El Supremo pone a prueba de nuevo a los juzgados uniprovinciales hipotecarios al permitir que se reclamen las cláusulas suelo de hipotecas vencidas20/12/2019

El Supremo pone a prueba de nuevo a los juzgados uniprovinciales hipotecarios al permitir que se reclamen las cláusulas suelo de hipotecas vencidas

EL CGPJ ACABA DE PRORROGAR PARA EL AÑO 2020 ESTOS JUZGADOS ENVUELTOS EN POLÉMICA POR ELEVADA CARGA DE TRABAJO QUE MANTIENEN Y ESCASA CAPACIDAD DE RESPUESTA

Cualquier reclamación que se quiera hacer sobre cláusulas suelo de préstamos hipotecarios ya vencidos habrá que llevarlas a los juzgados uniprovinciales hipotecarios creados por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) en junio del 2017 y que siguen atascados, pese a la prórroga hecha hace unos días por un año por parte del CGPJ.

Esto es la consagración de la ineficacia judicial y la vulneración del derecho fundamental a un procedimiento sin dilaciones indebidas del artículo 24.2 de la Constitución Española para los consumidores-ciudadanos.

El reciente fallo del Tribunal Supremo 662/2019, sentencia de Pleno que ha tenido como ponente a Rafael Saraza Jimena dictamina que aquellos consumidores que tuvieron una cláusula suelo en su hipoteca tienen derecho a reclamar la devolución de las cantidades pagadas indebidamente, aunque el préstamo esté ya vencido.

Estos 54 órganos uniprovinciales volverán a ser foco de atención de consumidores y expertos y se atascarán mucho más para desespero de los consumidores y alivio de la banca.

La sala de lo Civil del Tribunal Supremo daba la razón a unos consumidores que entablaron una batalla legal en primera instancia y en la Audiencia Provincial de Badajoz, por tener ese préstamo una cláusula suelo.

Sin embargo, fue desestimada la demanda porque el crédito estaba extinguido al vender el inmueble.

En ese fallo se indica que “la extinción del contrato de préstamo hipotecario no priva a quienes fueron prestatarios de ejercitar la acción dirigida a obtener la declaración de nulidad de la cláusula suelo, por ser abusiva, y la restitución de lo indebidamente pagado en aplicación de dicha cláusula”.

La sentencia fija criterio y devuelve a la Audiencia Provincial Badajoz para que dicte nueva sentencia.

Que el Tribunal Supremo abra los “ataúdes hipotecarios” supone un nuevo frente de lucha inesperado para consumidores que lo fueron, y la posibilidad de petición de devoluciones no sólo de ingresos por cláusulas suelo, sino de cualquier cláusula que pudiere haber o pudiera ser declarada nula (ojo al IRPH).

Nuestra publicación ha querido recoger la opinión de varios expertos sobre dicho fallo judicial.  De nuevo los juzgados de cláusula suelo de por medio. Un muro para muchas reclamaciones de consumidores en algunas ocasiones.

Para Javier Rubio, abogado del Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES) y experto en Derecho a la Vivienda, Derechos Humanos, DESC, Defensa frente a Prácticas Bancarias Abusivas y miembro de la Asociación Libre de Abogadas y Abogados “este fallo del Supremo corrobora la postura de las Audiencias Provinciales y la doctrina en materia de cláusulas abusivas. El camino queda claro con esta sentencia”.

Rubio aclara que “la sentencia se extiende a todas las cláusulas abusivas del contrato: gastos hipotecarios, IRPH, intereses de demora, incluso comisión de apertura, pendiente de cuestión prejudicial en Palma de Mallorca que resuelva el TJUE”.

Para Rubio el problema es la lentitud de respuestas por la escasa capacidad de los juzgados uniprovinciales de cláusulas suelo. “Es posible que se abran negociaciones extrajudiciales con los bancos. Habrá que ver en qué número”.

Hace un año se habían presentado 260.000 y apenas había resueltas 52.000, dos de cada diez. Los juzgados especializados estaban desbordados.

La situación ha mejorado desde entonces, pero sigue habiendo más de 250.000 litigios por resolver, porque han seguido presentándose nuevas demandas.

Pese a cierta mejora en el funcionamiento de estos juzgados, hasta ahora se han dictado 143.622 sentencias, que en un abrumador 96,7% de los casos fueron estimatorias, es decir, dieron la razón al cliente hipotecario en que su contrato contenía una cláusula abusiva.

La admisión a trámite de los asuntos suele ser de un año de media.

Esta nueva ola de reclamaciones judiciales puede ser la puntilla de estos órganos judiciales.

Javier Rubio cree que estas nuevas reclamaciones judiciales serán lentas “pero al final tendrán éxito dentro de tres o cuatro años por la situación de los juzgados uniprovinciales especializados recientemente prorrogados por el CGPJ».

«Tienen un atasco importante y no olvidamos que estamos pendientes del fallo europeo del IRPH”, apunta este jurista. También sería partidario de un sistema extrajudicial entre la banca y los consumidores “donde se devuelva de forma íntegra las cantidades cobradas de más y los intereses”.

LOS DERECHOS NO VENCEN SI LA HIPOTECA SE EXTINGUE

Para Eugenio Ribón, abogado experto en derecho hipotecario y presidente de la Asociación Española de Derecho de Consumo (AEDS) “ya advertimos hace años que la cancelación, o con mayor propiedad extinción del préstamo hipotecario, no puede nunca ser un obstáculo para el ejercicio de la acción de nulidad y reclamación de cantidades indebidamente percibidas como consecuencia de la aplicación de una cláusula abusiva”.

Para Ribón, “no puede incurrir en pérdida de derechos quien cumple con sus obligaciones».

«El atender y cancelar el préstamo y, después, exigir la nulidad de una cláusula y el reintegro de lo abonado indebidamente no son comportamientos incompatibles y el ejercicio de tal derecho tampoco contraviene la buena fe”.

Y aclara que “la práctica totalidad de las Audiencias Provinciales, excepto la de Badajoz, ya se habían manifestado favorables a la subsistencia de la acción (Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, Sección 3ª, de 6 de julio de 2015; SAP de Ciudad Real, Sección 1ª de 16 de noviembre de 2015; SAP de Soria, Sección 1ª, de 10 de marzo de 2016; SAP de A Coruña, Sección 4ª de 15 de marzo de 2016”.

También cita los fallos judiciales de “SAP de Asturias, Sección 6ª, de 21 de julio de 2017; SAP Álava, Sección 1ª, de 22 de diciembre de 2017; SAP de Cáceres, Sección 1ª, de 22 de diciembre de 2017; SAP Murcia, Sección 4ª, de 28 de marzo de 2018; SAP de Bizkaia, Sección 4ª, de 26 de abril de 2018; SAP Albacete, Sección 1ª, de 1 de junio de 2018; SAP de Ávila, Sección 1ª, de 17 de julio de 2019).

Para este jurista “por fortuna, el Tribunal Supremo, esta vez no nos ha sorprendido, a través de su Sentencia de Pleno 662/2019, de 12 de diciembre de 2019, ha casado las resoluciones de la Audiencia Provincial de Badajoz que ponían el límite de la extinción del contrato para el ejercicio de la acción de nulidad de condiciones generales de la contratación”.

En su opinión, “las dos consecuencias más interesantes de su lectura apuntan no hacia este caso concreto sino a la solución del debate generado entorno a la eventual prescripción de los gastos hipotecarios”.

Para Ribón parece vislumbrarse que la decisión a este conflicto conforme al razonamiento expuesto puede ser que, de apreciarse la posible existencia de prescripción en la restitución de gastos, el cómputo del dies a quo para el ejercicio de la acción, no comenzaría sino desde la declaración de nulidad de la estipulación como prius lógico para la devolución de cantidades.

Y añade que el Supremo “recuerda que el art. 1301 CC fija la consumación del contrato como término inicial para el ejercicio de la acción de nulidad y que la solicitud en la demanda de un pronunciamiento judicial que declarara la nulidad de dicha cláusula ha de entenderse como un antecedente necesario para lograr el pronunciamiento que condena a la restitución de lo indebidamente cobrado en aplicación de la cláusula nula”.

DIVERGENCIAS SOBRE LA PRESCRIPCIÓN

En la actualidad para este experto hay hoy cinco posiciones divergentes, que mantienen nuestros tribunales en cuanto a la prescripción. La primera que es imprescriptible, al ser consecuencia inherente de la acción de nulidad, no sujeta a plazo.

Una segunda tesis que respalda los 15 años contados desde la suscripción del préstamo (10 en Cataluña). 5 años tras la modificación operada por la Ley 42/2015, de 5 de octubre.

Junto a ellos hay otras tres posiciones que también barajan nuestros tribunales, según nos explica Eugenio Ribón, “5 años desde la Sentencia del 23 de diciembre del 201 sobre nulidad de cláusulas suelo; cinco años desde la sentencia del Supremo de Pleno de 23 de enero del 2019 sobre la distribución de los gastos hipotecarios y una quinta que establece 5 años a contar desde la declaración judicial de nulidad”.

Por su parte, Dionisio Moreno, otro abogado experto en derecho hipotecario, “esto supone un nuevo frente de reclamación inesperado para la banca, con consecuencias económicas impredecibles por la cantidad de préstamos cancelados, por pago o por renovación y con la posibilidad de ampliar la reclamación a otros frentes distintos de la cláusula suelo”.

Sin embargo, visto lo visto “no cabe que el Tribunal Supremo nos dé palo con la sentencia 463/2019 y zanahoria con ésta. Igual es un “regalo envenenado” para atascar más los juzgados uniprovinciales y desesperar a los consumidores”.

Según este abogado “habría que ver qué consecuencias contables tendría esta vía para los bancos: si eso les obligaría a provisionar la litigiosidad y las consecuencias de la devolución de estos importes, lo que implicaría una catástrofe para los test de estrés del año que viene”.

Como conclusión matiza “quizá no sepan qué han hecho al resucitar temas que eran pacíficos, vuelvan a cambiar con otra sentencia este criterio. No es la primera vez que lo hacen: recuerda los gastos o el IAJD. Pero hacerlo sería un nuevo palo a la seguridad jurídica de todos”.

(Fuente CONFILEGAL)

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