El comprador de una vivienda podrá recuperar el dinero anticipado si se anula el contrato por irregularidades
El Tribunal Supremo sienta doctrina y amplía el riesgo cubierto por la garantía sobre cantidades anticipadas y establece que el comprador de una vivienda podrá recuperar el dinero anticipado si se anula el contrato por haber ocultado el vendedor irregularidades urbanísticas
La sentencia de la Sala I del Tribunal Supremo ha fijado como doctrina que “las garantías legales de las cantidades anticipadas para adquisición de viviendas que regula la ley 57/1968 y disposición adicional de la LOE se extienden a aquellos supuestos en que el contrato de compra-venta no llega a buen fin, por declararse nulo por vicio invalidante del consentimiento al haber ocultado el promotor-vendedor al comprador la existencia de vicios de la edificación de naturaleza urbanístico”.
Asimismo, indica que la existencia de ilegalidades urbanísticas no puede considerarse como algo que escapa del ámbito de la Ley 57/1968, “pues se encuentra estrechamente relacionada con la obligación del promotor-vendedor de iniciar y entregar la vivienda, cumpliendo las condiciones físicas y jurídicas para ser habitada sin miedos de futuro y sin frustración de expectativas, en lo que constituye el objeto del contrato”.
La empresa Monteye Properties & Loan -compradora- presentó una demanda contra Marina Isla Valdecañas, S.A. -vendedora- y su aseguradora en la que solicitaba la nulidad del contrato de compraventa de vivienda, por vicio de consentimiento, alegando que el día de su firma no se le informó de la existencia de un litigio que afectaba al instrumento urbanístico sobre el que se asentaba el inmueble. En concreto, argumentaba que la vendedora le ocultó que había un procedimiento judicial pendiente en el que se pedía que se anulara el decreto de la Junta de Extremadura que daba cobertura legal urbanística al complejo donde se ubicaba la citada vivienda.
Un juzgado de Sevilla declaró la nulidad del contrato y condenó a la vendedora a devolver las cantidades anticipadas, 200.670,65 euros, y a pagar 52.143,55 euros reclamados por daños y perjuicios, pero rechazó la responsabilidad de la aseguradora al entender que como en este caso existía licencia de primera ocupación se cancelaban las garantías otorgadas por la aseguradora o avalista, según el artículo 4 de la Ley 57/1968. Dicho artículo dice que “expedida la cédula de habitabilidad por la Delegación Provincial del Ministerio de la Vivienda y acreditada por el promotor la entrega de la vivienda al comprador, se cancelarán las garantías otorgadas por la Entidad aseguradora o avalista”.
La Audiencia Provincial de Sevilla confirmó dicho fallo, razonando que la circunstancia de este caso no está prevista en la ley 57/1968, que sólo cubriría que no se iniciase o terminase la construcción, el retraso en la entrega o la falta de licencia de primera ocupación.
La sentencia del Tribunal Supremo, de la que ha sido ponente el magistrado Eduardo Baena Ruiz, estima el recurso de casación interpuesto por la empresa Monteye Properties & Loan y condena a la compañía aseguradora, alejándose del fallo de la Audiencia Provincial de Sevilla y del juzgado, que la absolvieron al apreciar sólo la responsabilidad del promotor-vendedor.
Jurisprudencia contradictoria Audiencias Provinciales
La cuestión que se plantea en este caso es hasta dónde alcanza el riesgo cubierto por la garantía que establece la ley 57/1968 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, en los casos en los que se anule el contrato de compraventa, por causa no imputable al comprador.
La sentencia indica que hay Audiencias Provinciales que consideran que la garantía establecida en dicha ley sólo cubre la falta de inicio o terminación de la construcción de la vivienda y obtención de las licencias administrativas accesorias para ser entregada y utilizada como tal. En sentido contrario, otro grupo de sentencias, citadas por la empresa recurrente, admiten otros supuestos de incumplimiento distintos a los anteriores: cuando se entrega la vivienda en condiciones distintas a las pactadas, con una carga hipotecaria superior al importe del precio pendiente de abono, cuando se entrega con un embargo a favor de una empresa constructora, cuando no hubo entrega efectiva por haber sido vendido a un tercero. Otro supuesto es el que equipara la falta de entrega física de la vivienda a su falta de entrega jurídica, a los efectos de la ley 57/68, cuando concurre un problema urbanístico, como en este caso, que conlleva la demolición de las viviendas.
Decisión de la Sala
Para el Tribunal Supremo, “la obligación de entrega por parte del vendedor presenta un doble aspecto: físico o material, consistente en la puesta en posesión que en casos de inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura pública; y otro jurídico, que se refiere al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica de la cosa a favor del comprador”.
La Sala Civil señala que lo relevante para el comprador es que la entrega de la vivienda se produzca cuando el inmueble esté en condiciones de ser disfrutado según su destino. Del mismo modo, añade que la obligación del vendedor de entregar la vivienda supone “la entrega de aquella en condiciones de poder ser habitada sin impedimento legal alguno, haciendo posible su ocupación de un modo definitivo y sin obstáculos o impedimentos administrativos o urbanísticos”.
En consecuencia, concluye la sentencia, “el vendedor responde no sólo de la entrega de la vivienda, sino también de efectuarla con utilidad para su destino propio, o lo que es lo mismo, con la condición de habitabilidad”.
La sentencia parte del hecho de que a pesar de haberse expedido la licencia de ocupación, el Tribunal Superior de Justicia de Extremadura había ordenado la reposición de los terrenos a su estado anterior por lo que existía un “peligro cierto y grave” de demolición sobre la vivienda, basado en esa resolución judicial firme, que no se podía esquivar con la modificación del Plan General Municipal como consecuencia del PIR anulado.
“Tan esencial es el error provocado por la ocultación que hizo el promotor-vendedor al comprador de la ilegalidad urbanística, que ha dado lugar a la anulabilidad del contrato por vicio en el consentimiento, con lo que es evidente que el contrato no ha llegado a buen fin, pues era factible la entrega física de la vivienda al encontrarse terminada, pero adolecía de condiciones jurídicas que garantizasen el uso pacífico de futuro, sin miedos ni sobresaltos por ilegalidades urbanísticas”.
Condena a la aseguradora
En relación con la condena a la aseguradora, la Sala Primera afirma que si hubiese cumplido con sus obligaciones, entre la que se encuentra la de entrega de una vivienda hábil para su destino por estar cubierta con la normativa urbanística, “habría podido detectar, al ser profesionales del ramo, las dificultades urbanísticas que ya existían cuando concertó el seguro”.
Por esa falta de “diligencia”, condena a la promotora a devolver a la compradora las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda más los intereses recogidos en la demanda.
(Fuente: Comunicación Poder Judicial)
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La custodia compartida se concede ya en una de cada cuatro rupturas
Hace ocho años, esta modalidad de custodia se otorgaba sólo en el 9,7% de los casos
El cambio en la doctrina de los jueces y las leyes autonómicas disparan la custodia compartida
La custodia compartida de los hijos menores está avanzando en España a grandes pasos. Se concede ya en uno de cada cuatro divorcios y separaciones cuando, en 2007, se otorgaba sólo en el 9,7% de los casos. En apenas ocho años ha subido 15 puntos porcentuales.
El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha publicado este jueves sus datos sobre nulidades, separaciones y divorcios correspondientes a 2015. En ellos se refleja que la custodia de los hijos menores fue otorgada a la madre en el 69,9% de los casos, una cifra que cada año es menor (en 2014, el porcentaje era del 73,1%).
Mientras, en el 5,1% de los procesos la custodia la obtuvo el padre (frente al 5,3% de 2014) y en el 24,7% fue compartida (21,2% el año anterior).
El INE tiene estadísticas sobre custodia compartida desde 2007. En ese año, y en los dos siguientes, apenas llegaba al 10%, pero comenzó a subir, de forma constante, en 2010 (10,5%), 2011 (12,3%), 2012 (14,6%), 2013 (17,9%), 2014 (21,2%) y 2015 (24,7%).
El auge de esta modalidad de custodia obedece, fundamentalmente, a la modificación de la postura entre los jueces, más favorable a ella desde el cambio de doctrina que realizó en 2012 el Tribunal Constitucional. También a las leyes de custodia compartida que se han aprobado en Aragón, Cataluña, la Comunidad Valenciana, País Vasco o Navarra.
Luis Garrido, catedrático de Sociología de la Universidad Nacional de Educación a Distancia (UNED), añade otra causa: el cambio de los usos sociales. "La custodia compartida se ha incrementado, y va a aumentar más, porque se está convirtiendo en la fórmula estándar del sistema de acuerdo. En un mes se han divorciado cuatro parejas de mi entorno y en todas se da por supuesto que habrá custodia compartida, porque, como se empieza a dar por supuesto que para casarse se necesitan dos sueldos, cuando hay divorcio, se interpreta que hay dos entidades. La custodia compartida está adaptada a la nueva forma de matrimonio".
Los problemas
Ana María Pérez del Campo, presidenta de la Federación de Asociaciones de Mujeres Separadas y Divorciadas, está a favor de esta modalidad si las parejas se llevan bien, pero advierte de los "problemas" que presenta para los hijos cuando existe "conflicto" entre los padres divorciados. "Los niños necesitan rutinas y adquieren su identidad a través de una rutina, no a través de una educación contradictoria. La custodia compartida obliga al niño a cambiar de casa, una semana sí y una semana no, o a que la familia tenga tres casas: una en la que siempre se queda el niño y otras dos en la que viven los progenitores. Además de cambiar de casa, cambian sus normas educativas y sus costumbres. Yo no digo que la custodia se tenga que dar de forma sistemática a las madres, sino al cónyuge más idóneo para la formación de los hijos. Lo que pido es que no se cosifique a los niños y no se les trate como si fueran un objeto de reparto", explica.
Pérez del Campo sostiene que, en EEUU, uno de los países pioneros en implantar la custodia compartida, están teniendo auge "las asociaciones de adultos que fueron compartidos cuando eran niños y que explican el daño que esto les causó".
En julio de 2013, el Gobierno del PP aprobó el anteproyecto de ley que elimina la excepcionalidad de la custodia compartida, pero su tramitación se paralizó en las Cortes por la presión que hicieron colectivos como el que preside Pérez del Campo. Una de las medidas que firmaron el PP y Ciudadanos para formar Gobierno fue "impulsar las reformas legales necesarias para incorporar en nuestro Código Civil la custodia compartida como modalidad más deseable".
Ciudadanos es el partido que con más fuerza reclama que se regule la cuestión a nivel estatal y argumenta que hay legislación de este tipo en Francia, Bélgica,Reino Unido o Italia.
"En ninguno de esos países europeos la custodia compartida es impuesta por los jueces. Sólo se concede cuando la piden el padre y la madre de común acuerdo", apunta Pérez del Campo. "Y en Francia están pensando en quitarla por los problemas que plantea".
"Los niños son esponjas"
"¿Y entonces qué hacemos? ¿Si no hay buena relación en la pareja, debemos dejar al menor sin uno de los progenitores?", plantea Jesús Amores, portavoz de laPlataforma Cívica por la Custodia Compartida.
Los padres agrupados en la Plataforma luchan por que se mantenga la ley valenciana, en la que se dice que los jueces optarán "preferentemente" por conceder la custodia compartida incluso si no hay acuerdo entre los padres de los menores.
"La custodia compartida garantiza a los menores la relación con ambos progenitores", argumenta. "Los niños son esponjas y, al final, aceptan vivir en dos casas como si las dos fueran suyas. Yo tengo una hija de 12 años y me separé cuando ella tenía un año. No tiene ningún problema. Tiene una casa donde vive con su padre y otra donde vive con su madre. Tiene un entorno estable conmigo y con su madre, disfruta de una pluralidad de referentes".
La estadística del INE también señala que han bajado los divorcios (un 4,2%) y las separaciones (7,6%) respecto al año anterior, mientras que el de las nulidades ha aumentado un 27,4%.
Durante 2015 se produjeron un total de 101.357 rupturas matrimoniales, lo que supone una tasa de 2,2 por cada 1.000 habitantes. Cataluña registra la mayor tasa (2,6 por cada 1.000 habitantes), seguida de Cantabria y Canarias (2,4), mientras que Castilla León tiene la menor (1,6).
El 75,9% de los divorcios se produjo de mutuo acuerdo, mientras que el 24,1% restante fueron contenciosos. En el 75,9% de los casos, el pago de la pensión alimenticia correspondió al padre (algo menos que el año anterior: 78,9%); en el 4,5% a la madre (4,6% en 2014), y en el 19,6% a ambos cónyuges (17,1% en 2014).
La duración media de los matrimonios es, según el INE, de 16,2 años. El mayor número de rupturas se produce en la franja de edad entre 40 y 49 años, tanto en hombres (edad media: 46,5 años) como mujeres (44,1 años).
(Fuente El Mundo)
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Discapacitados: criterios de la Inspección de Trabajo
Recientemente, la Inspección de Trabajo ha publicado los criterios a tener en cuenta en materia de cuota de reserva de trabajadores con discapacidad. ¿Sabe si su empresa cumple con la ley?
Reserva. Si tiene 50 o más empleados, está obligado a que al menos el 2% sean personas con discapacidad (con un grado de discapacidad mínimo reconocido del 33%).
Cálculo de la cuota
Cómputo. Para determinar si tiene 50 o más trabajadores, debe calcular el promedio de su plantilla de los 12 meses anteriores. ¡Atención! La ley no especifica cuándo se debe realizar el cálculo, por lo que deberá ir comprobando periódicamente si alcanza el umbral. Una vez lo alcance, deberá contratar a discapacitados.
Promedio. Para saber si en los últimos 12 meses alcanza el promedio de 50 empleados:
Los fijos (aunque en el momento del cálculo hayan causado baja) y los temporales con contrato superior al año suman una unidad.
Los contratados por término de hasta un año se computan según los días trabajados. Por cada 200 días o fracción (incluyendo días de descanso, festivos y vacaciones) suman una unidad. ¡Atención! Si el resultado arroja decimales, se redondea al alza. Y si tras el redondeo el resultado es superior al número de empleados actuales, se toma esta última cifra.
Los fijos discontinuos y los contratos a tiempo parcial computan como uno más (aplicando las reglas según si son fijos o temporales), con independencia del tiempo trabajado.
Sólo computan los trabajadores con relación laboral. Por tanto, excluya a administradores, becarios, TRADE...
Porcentaje. Una vez determinado el número de trabajadores, aplique el 2%. Y si el resultado arroja decimales, en este caso redondee a la baja (así lo ha confirmado la Inspección). Apunte. Los discapacitados resultantes podrán ser contratados a tiempo completo o a tiempo parcial (la ley no hace ninguna referencia a la jornada de trabajo).
En la práctica
Ejemplo. El 1 de octubre de 2015 su empresa tenía 55 empleados fijos y en noviembre contrató a cuatro más, dos de los cuales causaron baja en agosto de 2016. Si durante el año ha tenido a 10 temporales con contrato inferior al año que han trabajado 2.500 días, vea cuál es su promedio de plantilla a 1 de octubre de 2016:
Concepto Cuantía
Trabajadores indefinidos
Octubre 201555
Noviembre 2015 a julio 201659
Agosto a septiembre 201657
Promedio total indefinidos58,33 (1)
Trabajadores temporales10 (2)
Total plantilla68,33
Cuota de reserva1 discapacitado (3)
1. [(55) + (59 x 9) + (57 x 2)] / 12.
2. 2500 / 200 = 12,50. Dado que 12,50 es superior a los 10 temporales que hay, sólo computan 10.
3. 68,33 x 2% = 1,36. Se redondea a la baja.
Alternativa. Con este cálculo –seguido por la Inspección–, en los 2.500 días también se computan los temporales que han trabajado más de 200 días. Apunte. Dado que la norma prevé que éstos ya computan como una unidad, cabría excluirlos de la agrupación, de forma que la plantilla media resultante sería inferior. No obstante, para evitar problemas con la Inspección, es recomendable seguir el sistema de cálculo indicado en el ejemplo.
(Fuente Indicator)
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Cero euros: extinguir y cancelar en el Registro mercantil su sociedad sin pagar a acreedores
Adela del Olmo. Directora Técnica de Sepín Mercantil
La redacción de algunos de los preceptos de la Ley concursal no es clara en muchos aspectos y da lugar a muchas interpretaciones, máxime cuando se intentan conciliar algunos de ellos. Por eso en este post analizamos las disfunciones generadas por dos institutos concursales básicos: la conclusión del concurso de acreedores: cuando se compruebe la insuficiencia de masa activa para satisfacer los créditos contra la masa arts. 176 y ss. LC y la Sección Sexta: Calificación del concurso (en nuestro caso del concurso culpable).
Las insuficiencia de masa activa es la carencia de bienes y/o derechos en el patrimonio del deudor para afrontar los créditos que pesan sobre él y los denominados créditos contra la masa, son los taxativamente recogidos, por orden de prelación, en el art. 84 LC: salarios de los últimos 30 días de trabajo anteriores a la declaración de concurso; costas y gastos judiciales necesarios para solicitar y declarar concurso, representar al concursado o a los acreedores legitimados; gastos de la administración concursal (AC) por la tramitación, por juicios en interés de la masa del concurso; alimentos del deudor y de las personas a las que los deba; los generados por la actividad empresarial del deudor tras concurso; los derivados de contratos del deudor en vigor; los causados por rescisión de actos del concursado; los resultantes de obligaciones válidas contraídas durante el proceso concursal; los derivados de obligación legal o responsabilidad extracontractual tras concurso; el 50 % de los créditos que supongan nuevos ingresos de tesorería concedidos en el marco de un acuerdo de refinanciación o de un convenio y cualesquiera otros a los que la ley les atribuya tal condición.
En cuanto a la Sección Sexta o de Calificación del concurso hemos de precisar, que este se calificará como fortuito o culpable. La calificación de culpabilidad depende de la concurrencia de una serie de actos y hechos realizados por el deudor, arts. 164 y 165 y ss. LC, como salidas fraudulentas de bienes poco antes de declararse el concurso, llevanza manifiestamente irregular de la contabilidad o por ejemplo, tardía solicitud de concurso, cuando los administradores societarios conocen sobradamente la situación de insolvencia que asola a su sociedad.
Su apertura impide concluir el concurso y solo están legitimados para instarla la AC y el Ministerio Fiscal, art. 170 LC. Hasta aquí la teoría tal y como es.
A partir de ello planteamos el enorme daño económico que se genera al acreedor (inste o no la declaración de concurso) de una sociedad que puede quedarse sin cobrar porque el Juez del concurso lo concluye, por insuficiencia de masa, al no tramitar la Sección de calificación; después de analizar el informe de la AC sobre la cuestión y/o el dictamen del Ministerio Fiscal, existiendo hechos y datos que acreditan culpa en la generación o agravación de la insolvencia.
Ya sabemos que cabe recurrir el auto de conclusión del concurso y que se podrían interponer las acciones de responsabilidad contra los administradores, tanto la individual, ex arts. 236 y ss. como la solidaria por deudas, ex art. 367 y correlativos de la Ley de Sociedades de Capital. Pero aun así, consideramos que eso no es justo ni eficaz y que la solución debe encontrarse en el marco del proceso concursal, que es en el que estamos. Además, no se puede grabar al acreedor, autónomo o pequeño empresario, que se halla en situación económica precaria, a seguir litigando o a accionar a su costa y a muy largo plazo, pesando, además sobre él, la carga de la prueba, en caso de responsabilidad de los administradores societarios.
La posibilidad de que se concluya el concurso, en este post solo de persona jurídica, porque la masa activa –arts 176 y 176 bis de la Ley Concursal– es insuficiente para satisfacer los créditos contra la masa, sin que se aperture la Sección de Calificación, la LC no precisa el momento procesal específico para ello, junto a la legitimación única para instarla de la Administración concursal (AC) y el Ministerio Fiscal (MF), ex art. 170 LC, genera, en muchos casos, importantes disfunciones y situaciones incomprensibles y/o injustas.
No entro a valorar las supuestas bondades que intentan justificar la conclusión del concurso en estos casos: descargar de procesos concursales a los saturados Juzgados y Audiencias Provinciales de un país prácticamente en concurso (los índices han descendido en los meses precedentes, pero no así la insolvencia real y silente de muchas empresas) y ahorrar gastos de Administración de justicia al contribuyente, cuando todos hemos visto como un chiste, eso sí de tremendo mal gusto, pone en marcha la maquinaria judicial a gran escala.
Además, ¿Qué significa, hasta dónde se ha de llegar y cómo se acredita en la práctica, que el informe justificativo que la AC presentará al Juez, ex art. 176 bis. 3 LC "afirmará inexcusablemente que el concurso no será calificado como culpable (...)"? Lo único seguro es que no se refiere a poderes extra sensoriales, adivinatorios o premonitorios del Administrador concursal.
¿Es normal que a un pequeño empresario, acreedor de una mercantil que no le paga y se ve obligado a instar el concurso, aportando y probando hechos reveladores de una más que posible culpabilidad en la generación de la insolvencia o en su agravamiento se le impida cobrar su crédito e imputar responsabilidad al órgano de administración societario porque ni la AC ni el MF instan la apertura de la sección de calificación?
¿Cómo es posible que en algunos casos, ante la petición rigurosamente fundamentada (en otras ocasiones algo tibia) del Administrador concursal y la ausencia total del Ministerio Fiscal, que ni está ni se le espera, la solución que se ofrezca, al sufrido acreedor, sea no abrir Calificación y condenarlo a no ver un euro, prestando gratis de paso, a la sociedad concursada, el servicio de extinguir su personalidad jurídica y cancelarla en el Registro Mercantil?
Ante este panorama ciertamente esquizoide y esta desprotección del acreedor, pequeño empresario, que también suele estar acuciado por deudas, puede seguir sosteniéndose la interpretación de la Ley concursal en el sentido de que no está legitimado para instar apertura de Calificación y que es solo un mero coadyuvante, como mantiene la Sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, de 3 de febrero de 2015 (SP/SENT/800292). En lugar de la interpretación más actual, real y contextualizada, de algunas Audiencias Provinciales y Juzgados Mercantiles que abogan por concederle plena legitimación, puesto que los intereses que se ejercitan en la sección de calificación no son estrictamente públicos, sino también generales del concurso y por ello de los acreedores en su conjunto.
Sí, es cierto que cabe reapertura del concurso y también recurso contra el auto de conclusión, pero también lo es, que el acreedor instante del concurso –al que por cierto, le correspondería por ello que se le privilegiara su crédito hasta el 25 %, ex art. 91.7 LC– está desesperado, acude "in extremis" al proceso concursal y no tiene ni tiempo ni liquidez para andar recurriendo y pleiteando. Sin olvidar que, dejar "dormido" el proceso concursal, sin actuación judicial alguna, hasta que se muera olvidado o el acreedor se rinda por extenuación, es más bien una mala praxis judicial.
En la Sentencia de la AP Barcelona, Sec. 15.ª, de 28 de abril de 2016 (SP/SENT/859864) en la que aun constando fincas rústicas en el activo de la concursada, se concluye el concurso, al presumirse que no serán suficientes para satisfacer los créditos contra la masa conforme al art. 176 bis, se abunda en su procedencia, con el siguiente argumento y cito textualmente: "La declaración de concurso no soluciona el problema, lo único que hace es trasladar la responsabilidad de este problema a la administración concursal". Para añadir también: "Como vemos, la norma limita la posibilidad de concluir el concurso mientras se estén ejercitando acciones de reintegración o esté abierta la Sección de Calificación de concurso, pero aun en estos casos, podría concluirse el concurso cuando fuese patente que lo que se obtendría de prosperar la calificación sería insuficiente para atender los créditos contra la masa". Y culmina, declarando que al haber renunciado a su cargo los Consejeros de la mercantil más de dos años antes de instarse el concurso, nadie podría ser declarado responsable de la eventual culpabilidad del concurso ex art. 172 LC.
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Concurso de acreedores: Derechos y obligaciones de las partes y competencia procesal. Arrendamientos urbanos y otros temas civiles
Daniel Loscertales Fuertes. Presidente se Sepín. Abogado ICAM Fuente: Otrosí ICAM, julio 2016
Notas previas
En primer lugar, quiero dejar constancia de que este trabajo se refiere especialmente a los arrendamientos urbanos, ya que como se puede comprobar, ha tenido lugar una reciente Sentencia del Tribunal Supremo al respecto, que coincide con mi firme opinión de que, salvo alguna excepción que establece el art. 86 ter, puntos 1.º y 2.º, de la Ley Orgánica del Poder Judicial sobre capacidad, filiación, matrimonio y menores, y acciones sociales relativas al contrato de trabajo, en cualquier otro tema jurídico civil. La postura debe ser a favor de que el concursado tenga que cumplir con todas las obligaciones adquiridas con otra persona ajena al Concurso y viceversa, pero con distinta competencia procesal en uno u otro supuesto.
A tal fin, a continuación se analizan los dos aspectos, sustantivo y procesal, adelantando que se trata de un trabajo sin retóricas de ningún tipo, escrito con la máxima sencillez posible, para que resulte entendible por todos los que, de una forma u otra, tienen que verse en reclamaciones a favor o en contra del concursado.
Exigencia de derechos por la persona que está en concurso contra los que no están en dicho proceso
Derecho sustantivo
Es evidente que la persona concursada o la Administración concursal, a tenor del art. 54.1 de la Ley Concursal, puede reclamar lo que corresponda a terceros fuera del concurso, que es lo que se hace lógicamente para mantener los derechos del concursado en todos los sentidos, en su propio bien y por el de la masa acreedora. En el supuesto que contempla la Sentencia del Tribunal Supremo se trata de reclamar rentas por un propietario, objeto del concurso, a un arrendatario de local, que está fuera del mismo.
Como se dice al principio, estamos hablando de "arrendamientos urbanos", pero creo que la postura debe ser la misma si cualquier persona, fuera del concurso, tiene obligaciones sin cumplir con el concursado.
Competencia procesal
Aquí es donde el Tribunal Supremo deja esa postura muy clara, haciendo referencia al art. 85.1 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, con remisión al art. 45 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, toda vez que el primero de los preceptos citados hace referencia a la competencia de los Juzgados de lo Mercantil, siempre que a quien se demande sea al "concursado", pero no cuando este o la Administración concursal (art. 54 de la Ley Concursal) exija el cumplimiento de obligaciones a terceros ajenos al mismo, dado que el citado art. 45 LEC marca la competencia general de los Juzgados de 1.ª Instancia. Por mi parte, en cuanto a los "arrendamientos urbanos", hago constar que el art. 52.7.º de la misma LEC se remite al Tribunal del lugar donde la finca se encuentre.
Exigencia de derechos de quien no esta en el concurso contra el concursado o sustituto de la obligación
Derecho sustantivo
Cualquier persona ajena al Concurso, que no está en la masa del mismo, puede reclamar al "concursado", o a quien le haya sustituido, lo que corresponda. El 18 de enero de este mismo año, se publicó un trabajo del firmante en la Revista digital del Consejo General de la Abogacía (newsletter), luego copiado en otras de contenido jurídico, donde expongo lo que ahora reitero con plena convicción, concretamente, que un arrendador que está fuera de la masa concursal puede reclamar perfectamente el aumento de la renta en un 20 %, consecuencia de que el local donde estaba y sigue estando el negocio ha sido adjudicado en el propio Concurso a una persona diferente de quien firmó el contrato, pues así lo establece claramente el art. 32.2 LAU 29/1994, toda vez que el citado arrendador (se reitera que está fuera del concurso) no tiene que verse involucrado para nada en los acuerdos internos de la masa que a él no le afectan. Tengo que añadir que alguna reticencia y disconformidad ha existido al respecto por considerar algún otro autor que ello supone una carga que no debe asumir el nuevo arrendatario, criterio que, con todo respeto, considero inadecuado.
Es más, como quiera que en este tipo de arrendamientos de locales hay total libertad de pactos, me atrevo a decir que si en el contrato se hubiera indicado que NO cabía la cesión a terceros, ello podría dar lugar a que se declarara la resolución, aplicando al respecto lo que se indica en el art. 27.1 de dicha LAU 29/1994, con remisión al art. 1.124 del Código Civil.
En definitiva, creo que nadie puede menoscabar o dejar sin efecto los derechos de las personas que no están en la masa acreedora, ya sea en arrendamientos urbanos (como supuesto más habitual el impago de la renta pactada) o en cualquier otro aspecto de las relaciones de Derecho civil.
Competencia procesal
Aquí, precisamente porque a quien se demanda para conseguir el cumplimiento de la obligación es a la persona objeto del concurso (o que le haya sustituido en las obligaciones), la competencia es del Juzgado de lo Mercantil, a tenor del antes citado art. 86 ter.1 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, pero ello no supone que la tramitación sea diferente a la que marca en cada caso la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por ejemplo, en el tema de arrendamientos urbanos: los desahucios, la reclamación de cantidad, la exigencia de cumplimiento de obligaciones legales o contractuales, etc., si bien corresponderá al juicio previsto en la citada LEC, según los procedimientos contemplados para cada uno de los supuestos en la misma Ley Procesal, pero con la única e importante diferencia de que la demanda será presentada ante el Juez de lo Mercantil que lleve el Concurso.
Conclusiones
En definitiva y resumiendo todo lo anterior, hago constar que cuando uno está fuera del Concurso de Acreedores puede reclamar o ser objeto de reclamación en todo aquello que corresponda en derechos y obligaciones.
Además, la competencia procesal dependerá de si quien tiene que cumplir con la obligación sea o no el concursado. Si la contestación es afirmativa, sin duda, debe conocer el Juez de lo Mercantil, pero, en otro caso, cuando el demandado es ajeno al mismo, el Juzgado competente es el que corresponda con las normas generales de la ya antes citada LEC y, en ambos casos, con la tramitación que establece la misma.
En A.L.T. ASESORES somos, desde 1.993, abogados expertos en pleitos civiles, hipotecarios, arrendamientos, sucesiones, procesos concursales, comunidades de vecinos, en materia de preferentes, cláusulas suelo y negociación de condiciones bancarias, no dude en ponerse en contacto con nosotros para consultarnos la solución a su problema.