La reanudación del tracto sucesivo interrumpido en la compraventa de un inmueble
Félix López-Dávila Agüeros. Director de Sepín Derecho Inmobiliario
Uno de los principios básicos que rige en nuestro derecho registral es el del tracto sucesivo, que tiene su fundamento legal en el artículo 20 LH y que implica, que para poder inscribir o anotar cualquier título por el que se declare, transmita, grave, modifique o extingan el dominio y demás derechos reales sobre un inmueble, es necesario que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que lo otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos, puesto que si resulta que el derecho consta inscrito a favor de persona distinta de la que otorga la transmisión o gravamen, la inscripción solicitada será denegada por el Registrador.
Una situación frecuente que suele darse y que sirve de ejemplo para apreciar cuando nos encontramos ante un supuesto de interrupción del tracto sucesivo, es cuando existe una primera compraventa mediante un documento privado en la que el vendedor es el titular registral y dicha venta no tiene acceso al Registro de la Propiedad, y posteriormente se produce otra trasmisión (o varias), también mediante documento privado, en la que el vendedor es el comprador en la anterior venta, siendo la cuestión a determinar como puede el último comprador proceder a inscribir su adquisición, puesto que quién le ha transmitido no es quien figura como titular registral y el Registrador no va a permitir la inscripción.
El legislador, consciente de la posibilidad de la existencia de divergencias entre lo reflejado en el Registro con la realidad fuera de él, incluyó en la Ley Hipotecaria, el Título VI, en el que reguló los procedimientos para poder llevar a efecto la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral, estableciendo el artículo 40 LH, que cuando la inexactitud del Registro se deba a no haber tenido acceso alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar primero, por la toma de razón del título correspondiente, si hubiera lugar a ello; segundo por la reanudación del tracto sucesivo , con arreglo a lo dispuesto en el Título VI de esta ley, y tercero, por resolución judicial ordenando la rectificación.
Entre dichos procedimientos regulados en el Título VI, se encontraban anteriormente como medios para la reanudación del tracto sucesivo, la posibilidad de acudir al correspondiente expediente de dominio, que se tramitaba ante el Juzgado de Primera Instancia o mediante acta de notoriedad, que era tramitado ante el Notario, pero en la actualidad, tras la nueva redacción dada a los preceptos reguladores de esta materia por la Ley 13/2015, ambos procesos han quedado suprimidos.
El motivo de dicha supresión lo encontramos en el hecho que la citada Ley 13/2015, tal y como establece en su Preámbulo, tiene entre uno de sus objetivos el de la desjudicialización de los procedimiento regulados en los artículos 198 a 210 LH, eliminando la intervención de los órganos judiciales sin merma alguna de los derechos de los ciudadanos a la tutela judicial efectiva, que siempre cabrá por la vía del recurso, y por otra parte, su modernización, sobre todo en las relaciones que han de existir entre Notarios y Registradores y en la publicidad que de ellos deba darse.
De esta manera, la nueva regulación para la reanudación del tracto sucesivo la encontramos en el artículo 208 LH y por remisión en el artículo 203 LH. No vamos a entrar en el presente post a indicar cuales son los pasos concretos que hay que seguir para la tramitación del expediente, lo que se puede encontrar en los esquemas de nuestra editorial jurídica sobre reanudación del tracto sucesivo y expediente para la inmatriculación de fincas no inscritas, pero sí que vamos a indicar cuales fueron las principales novedades que se introdujeron.
La diferencia fundamental es que la tramitación ya no será ante el Juzgado, sino que se hará ante el Notario hábil para actuar el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito y si la finca estuviera radicada en dos o más distritos notariales diferentes, se podrá tramitar ante un Notario de cualquiera de esos distritos o de sus respectivos colindantes.
De igual forma, y pese a que con anterioridad la DGRN ya lo venía estableciendo en su resoluciones, se establece expresamente en la Ley que no existe interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada.
Si tramitado el expediente, hay acuerdo entre todos los citados, se procederá por el Notario a la firma del acta junto con todos los afectados y se extenderá la inscripción a nombre del interesado. Si alguno de los citados no compareciese o se opusiera al expediente, el promotor puede entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto o no hubieran comparecido, ante el Juez de Primera Instancia correspondiente al lugar en el que radique la finca.
Una cuestión que ha sido objeto de polémica es si era posible acudir directamente al proceso declarativo solicitando la reanudación del tracto sucesivo o si por el contrario, la redacción del citado artículo 40 LH, implica un orden preferente de procedimientos, debiendo acudir en primer lugar al expediente de reanudación del tracto. Para estos casos, en la actualidad, tanto la DGRN como las Audiencias Provinciales, han determinado que es posible acudir directamente al proceso declarativo, si bien, será requisito indispensable que se demande al titular registral y a todos los titulares intermedios.
(Fuente SEPIN)
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Laboral: Necesito suprimir esas mejoras
Sin que su convenio la obligara, su empresa reconoció a sus trabajadores varias mejoras que se han consolidado como un derecho adquirido. Si ahora necesita suprimirlas, ¿cómo deberá actuar?
Condición más beneficiosa
Derecho adquirido. Aunque su convenio no la obliga, su empresa complementa hasta el 100% del salario los tres primeros días de baja médica. Y no reduce la paga extra a quienes durante el año han estado de baja. ¡Atención! Pues bien, estas ventajas se consideran una “condición más beneficiosa” (derechos adquiridos de los empleados) si se cumplen los siguientes requisitos:
Si no constan en el convenio colectivo ni en el contrato de trabajo. ¡Atención! Es decir, si se trata de beneficios que mejoran lo pactado o lo establecido legalmente.
Y si queda acreditada la voluntad inequívoca de la empresa de conceder dichos beneficios. Por ejemplo, si aparte de conceder esas condiciones durante años, usted las ofrecía en las entrevistas de trabajo, las publicaba en sus ofertas o aparecen en su manual de acogida.
Supresión. Sin embargo, como ha ido aumentando su plantilla, ahora usted se plantea eliminar esas ventajas, para contener sus costes salariales. Apunte. Pues bien, conozca sus alternativas.
Primera opción: pacto
Cambio. Una opción es pactar con los trabajadores la supresión de las mejoras. Apunte. Como no es fácil que un trabajador renuncie a un derecho que tiene consolidado, se suele ofrecer alguna contraprestación. Por ejemplo:
La implantación de una retribución variable a cambio de pactar la supresión de condiciones más beneficiosas como las indicadas.
Si la situación económica no es óptima, otra opción es justificar esta propuesta como un “mal menor” (para evitar decisiones más drásticas o incluso despidos), con el compromiso de recuperar estos beneficios cuando la situación remonte (por ejemplo, cuando se cierren dos ejercicios seguidos con beneficios).
Por escrito. En todos los casos, para dejar claros los términos del pacto, documéntelo por escrito reflejando el consentimiento de los afectados.
Segunda opción: modificación
Causas. Si sus empleados no están por la labor de pactar la supresión de sus derechos adquiridos, podrá eliminar el beneficio a través de una modificación sustancial de condiciones. Para ello deberá acreditar causas económicas, técnicas, organizativas o de producción. Por ejemplo:
Podrá acreditar causas económicas si durante tres trimestres seguidos sus ventas o ingresos se han reducido en comparación con los de los mismos trimestres del año anterior.
Si ha perdido a un cliente y ello va a hacer que empiece a vender menos, alegue causas productivas. Indique que necesita reducir gastos para adaptarse al descenso de las ventas y evitar así unas pérdidas previsibles.
Procedimiento. Además, deberá seguir un procedimiento específico:
Si la medida es colectiva (si afecta a 10 trabajadores en empresas de menos de 100, al 10% de los empleados en empresas de entre 100 y 300, o a 30 trabajadores en empresas de más de 300), tramite un período de consultas con los representantes de los trabajadores.
Si la medida es individual (no se alcanzan los umbrales indicados), deberá notificar la supresión por escrito a los trabajadores afectados con 15 días de preaviso.
Una opción es pactar con los afectados la supresión de la condición más beneficiosa a cambio de alguna contraprestación. Si sus empleados no aceptan, podrá eliminar el beneficio mediante una modificación sustancial de condiciones.
(Fuente Indicator-Lefebvre)
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¿Cobraré mi pensión si trabajo en el extranjero?
La pensión por jubilación es un derecho recogido en la Constitución. Cada persona cobrará una cantidad, dependiendo de los años cotizados y de lo que haya tributado por el rendimiento de su trabajo. Sin embargo, aquellos que desarrollen su vida laboral fuera de España pueden tener algunas complicaciones, dependiendo del país en el que residan
Todos los españoles, y los extranjeros que trabajan en España, tienen derecho a una pensión por jubilación, que se obtiene tras haber cumplido con nuestra vida laboral. En la actualidad, la edad legal de jubilación está en una fase de incremento gradual desde los 65 a los 67 años. Las personas que no cumplan los requisitos mínimos para percibir una pensión -aquellas que no tienen recursos, los discapacitados o los mayores de 65 cuyas cotizaciones sean insuficientes- cobrarán una pensión no contributiva, a través de la cual percibirán una cantidad monetaria y, además, tendrán derecho a la asistencia médica, farmacéutica y demás servicios sociales.
La fórmula es sencilla para todo aquel que resida y trabaje durante toda su vida en nuestro país, sin embargo, hay otras realidades. En los últimos años muchas personas han tenido que emigrar para buscar trabajo. ¿Qué ocurre entonces con aquellos que viven fuera de España y que, por tanto, tributan fuera de nuestro país? ¿tienen derecho a cobrar una pensión española? La respuesta es sí y no. Depende del país al que hayan emigrado.
En estos momentos, según el Instituto Nacional de Estadística, hay aproximadamente 2.500.000 españoles en el extranjero. Con el paso del tiempo algunos de ellos volverán y otros muchos se quedarán para continuar desarrollando su vida laboral. Cuando uno de estos trabajadores se jubile, deberá solicitar la prestación de jubilación en el país en el que esté residiendo, si ese país tiene convenio con el nuestro, la Seguridad Social hará los trámites pertinentes para que perciba su pensión. En los casos con convenios bilaterales la pensión la abonaran proporcionalmente a lo que se haya cotizado, y siempre a favor del ciudadano.
Países con acuerdos bilaterales
En Europa existe un reglamento comunitario de los Sistemas de Seguridad Social de los estados que forman el Espacio Económico Europeo, al que se une también Noruega, Islandia, Suiza y Liechtenstein, en estos casos, el trabajador sumará todos sus periodos laborales y se calculará la pensión que le corresponde. España tiene, además, acuerdos bilaterales con 23 países más, entre los que están Andorra, Marruecos, México, Venezuela y Perú.
En el caso de que un ciudadano español emigre a un país en el que no existan esos convenios, será el país receptor el que tome la decisión de qué hacer, si concederle una pensión o no. Hay muchos países en los que no estamos cubiertos y a los que sí acuden españoles para trabajar, por ejemplo, los Emiratos Árabes o China. Para evitar posibles problemas podemos acometer una serie de acciones por nuestra cuenta para llegar a la jubilación con la tranquilidad de que tendremos un fondo acumulado, como, por ejemplo, abrir un plan de pensiones, invertir, o contratar un seguro de vida.
Alternativas a la pensión de jubilación
1.) Los planes de pensiones privados son productos financieros diseñados específicamente para la jubilación. Su objetivo es sacar rendimiento a nuestro dinero, a través de un depósito que vamos aportando de manera paulatina en nuestra entidad bancaria. Aportan ventajas fiscales porque desgravan en la declaración de la renta y se pueden traspasar. Uno de los aspectos negativos es que la rentabilidad no está asegurada, sino que, como en cualquier inversión, puede perder valor.
2.) Además, podemos abrir una cartera de fondos de inversión de gestión pasiva, adecuada a la edad y al perfil de cada uno orientada a la jubilación. Con estas carteras trataremos de replicar la evolución de los índices y minimizar riesgos. No es un producto pensado exclusivamente para la jubilación, porque se puede utilizar en caso de necesidad, pero es una buena opción si nos proponemos no tocarlo y lo llevamos a rajatabla.
3.) Otra de las opciones son los PIAS (Planes Individuales de Ahorro Sistemáticos), que son programas en los que invertimos dinero de manera sistemática, con el objetivo de conseguir una renta de por vida, teniendo en cuenta las ventajas fiscales que ofrecen. El dinero depositado no tiene impuestos y, además, se puede deducir en la declaración de la renta.
4.) En la misma línea que lo anterior está el SIALP (Seguro Individual de Ahorro a Largo Plazo), que es en esencia un seguro de vida. Éste es un producto en el que se invierte dinero de manera continuada, no se pagan impuestos y el capital está asegurado al 85%, eso sí, como mínimo debe permanecer intacto durante cinco años. Los beneficios se obtienen en función del interés fijado en un inicio y, pasados cinco años, se puede retirar. Si lo hacemos antes se nos aplicará una retención del 19%, por lo que no es recomendable hacerlo antes de esos plazos.
5.) Para terminar, nos podemos decantar por los Unit linked, que son seguros de vida con cobertura para la jubilación, invalidez o fallecimiento, y que se obtienen tras invertir nuestro dinero en fondos de inversión que seleccionamos dependiendo de lo que queramos arriesgar, sin capacidad de modificar las inversiones. Se consideran un híbrido entre los seguros de vida y los fondos de inversión. Además, son versátiles, flexibles, permiten una gran diversificación, y cuentan con una aportación extra en caso de fallecimiento.
Aunque parezca un horizonte lejano, la jubilación es un aspecto que debemos tener muy presente. Tanto si estamos cubiertos como si no, debemos barajar algunas opciones alternativas que nos ayudarán a gestionar bien nuestro patrimonio y asegurarnos una buena calidad de vida cuando dejemos de trabajar.
(Fuente elEconomista.es)
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Los economistas explican cómo ahorrar dinero en el Impuesto sobre la Renta antes de acabar el año
Advierten sobre los controles que la Agencia Tributaria ha establecido sobre algunas deducciones
El Registro de Economistas Asesores Fiscales (Reaf) del Consejo de Economistas advierte que a la hora de hacer la Declaración de la Renta en la próxima campaña que Hacienda está comprobando las cantidades percibidas por los despidos improcedentes, de las que están exentas estas cantidades hasta los 180.000 euros, de acuerdo con el Estatuto de los Trabajadores, para comprobar si ha existido algún tipo de acuerdo entre el trabajador y la empresa.
Según ha advertido Jesús San Martín, presidente del REAF, estos controles se están llevando a cabo aunque se hayan logrado a través de una conciliación en el SMAC. Si Hacienda considera que ha existido pacto, se perderá la exención, con las correspondientes recargos e intereses de demora.
Esta es una de las advertencias incluidas entre el centenar de recomendaciones que aportan los asesores fiscales para que los contribuyentes puedan tomar medidas que sirvan para aprovechar los recovecos legislativos que permiten reducir el pago del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas antes de concluir el actual ejercicio, el próximo 31 de diciembre. El informe se ha presentado en Valencia, en el seno de las Jornadas Nacionales del REAF.
Otro asunto a tener en cuenta, ante los controles de la AEAT es el de las cuándo se han cobrado dietas por gastos de viaje. En estos casos, la AEAT está pidiendo los justificantes para comprobar si han sido reales o no. En estos casos, las empresas deben tener todos los datos de kilometrajes y de manutención.
Ingresos de trabajadores
El tercer caso que es preciso tener en cuenta que está en el foco de Hacienda, a la hora de reducir el pago por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) con vistas a la declaración que habrá que hacer en junio, es la deducción por gastos de escuela infantil de los hijos menores de tres años -un máximo de 83,33 euros mensuales-. Es preciso comprobar que esta escuela está debidamente autorizada. hay que asegurarse de que los lleva a un centro de educación 'infantil autorizado, porque Hacienda lo comprueba y si no lo está, reclamará lo deducido.
También, si ha realizado trabajos en el extranjero que puedan quedar exentos, son muchos los problemas que suele poner la Administración: la prueba de que el servicio produce una utilidad a la entidad destinataria; si el país donde se realiza el trabajo se aplica un impuesto idéntico o análogo al nuestro; en el cálculo de la parte exenta no tienen en cuenta los días de viaje; y la cosa se complica más si la entidad retuvo sobre los importes exentos.
Jesús San Martín ha explicado que las empresas deberían estudiar mejor estos asuntos para evitar problemas a los contribuyentes, a sus empleados.
Los bonus de los trabajadores solo se pueden reducir en un 30% cuando se han generado en más de 2 años y no se ha reducido otra percepción similar en los 5 años anteriores. Lo recomendable, si eso no ha sucedido, es analizar si interesa reducir lo que se perciba en 2019, porque aplicar la reducción este año impedirá volver a hacerlo sobre otra retribución de bonus en los futuros 5 años
Se puede deducir el 30% de las cantidades satisfechas en 2019 por la suscripción de acciones o participaciones
Se puede deducir el 30% de las cantidades satisfechas en 2019 por la suscripción de acciones o participaciones en empresas de nueva o reciente creación, sobre una base máxima anual de 60.000 euros, sin que formen parte de dicha base los importes respecto de los que se practique alguna deducción establecida por una Comunidad Autónoma, cumpliendo los requisitos legales.
En caso de que en 2019 haya transmitido acciones de una sociedad que no cotiza, obteniendo una ganancia patrimonial, debe estar preparado para una posible comprobación si el precio fijado ha sido inferior al mayor de dos: el valor del patrimonio neto de la sociedad que corresponda a los valores transmitidos, o el importe que resulte de capitalizar 20% el promedio de los resultados de los 3 ejercicios sociales cerrados con anterioridad a la fecha del devengo del Impuesto.
Si va a realizar o está realizando una actividad económica a través de una sociedad, tenga en cuenta que, en general, tendrá que valorar a mercado las contraprestaciones por las entregas de bienes o por las prestaciones de servicios del socio a la sociedad y viceversa.
Los empresarios que puedan aplicar el régimen de empresas de reducida dimensión pueden aprovechar los incentivos del mismo y, si han creado empleo y piensan mantenerlo, si invierten antes de fin de año en elementos nuevos del inmovilizado material o de las inversiones inmobiliarias y estos entran en funcionamiento, podrán amortizarlos libremente hasta un máximo de 120.000 euros por cada persona/año que hayan incrementado la plantilla, lo cual puede suponer un importante ahorro fiscal.
Alquiler y compraventa de inmuebles
Si se va a alquilar un inmueble que puede ser vivienda, interesará hacerlo precisamente para ser utilizado como tal, no como despacho. Mejor que sirva de vivienda permanente que para vivienda de temporada, y no prestar servicios propios de la industria hotelera, porque, en todos esos casos, no será posible aplicar la reducción del 60% sobre los rendimientos netos declarados.
A los propietarios o usufructuarios de inmuebles alquilados les interesará anticipar, antes de fin de año, los gastos que tengan previsto efectuar, para reducir el rendimiento neto, pero siempre procurando que la suma de los gastos de reparación y conservación y los financieros no superen los ingresos del alquiler.
Aprovechar algún elemento patrimonial con liquidez para transmitirlo con pérdidas a fin de conseguir reducir la tributación de las ganancias patrimoniales que se nos hayan puesto de manifiesto durante el año por otras transmisiones. Ahora bien, la pérdida no será aprovechable si volvemos a adquirir los elementos, en general en el plazo de un año y, si se trata de valores cotizados, en los 2 meses anteriores o posteriores.
En sentido contrario, aprovechar pérdidas patrimoniales por transmisiones del ejercicio, o que traigamos arrastradas de años anteriores por no haber podido compensarlas, para reducir plusvalías que generemos al transmitir elementos patrimoniales antes del 31 de diciembre. En este caso, incluso podemos volver a adquirirlos de nuevo.
Para contribuyentes que pueden aplicar el régimen transitorio de la deducción por adquisición de vivienda, la recomendación habitual es que agoten el límite de la base de deducción, 9.040 euros de amortización de préstamo más intereses, amortizando préstamo antes de que finalice el año, puede ser
Planes de pensiones y mayores de 65 años
La reducción de la base imponible, con aportaciones a sistemas de previsión social es una recomendación clásica. Se trata de agotar el límite absoluto de 8.000 euros, o el relativo del 30% de la suma de los rendimientos netos del trabajo y de actividades económicas, para conseguir un ahorro que se concreta en nuestro marginal máximo aplicado a la aportación realizada.
Si ya está jubilado y pretende aprovechar la reducción del 40% por rescate de su plan de pensiones en forma de capital por las prestaciones anteriores a 2007, en caso de que la jubilación se hubiera producido en 2011 o en 2017 solo tiene hasta final del año 2019 para aprovechar esa norma transitoria.
Si tiene más de 65 años o va a alcanzar esa edad, puede utilizar alguna posibilidad legal para rebajar su cuota a pagar: exención de la ganancia obtenida al transmitir la vivienda habitual; o la exención de las ganancias obtenidas en la venta de cualquier bien o derecho si el importe obtenido se reinvierte en una renta vitalicia, con un máximo de reinversión de 240.000 euros (plazo de 6 meses).
Se puede aprovechar la opción de imputar la renta a medida que sean exigibles los cobros, pero para ello es necesario que la operación se pueda calificar como a plazo. Tiene que existir un calendario de pagos pactado y que el vencimiento del último plazo se produzca, como pronto, transcurrido un año desde la venta. No podemos perder de vista que, cuando declaremos, habrá que ejercer la opción de imputar de esa manera.
Bienes en el extranjero
Jesús San Martín ha explicado, que en caso de que tenga determinados bienes o derechos en el extranjero que debería haber declarado en el modelo 720, si no lo ha hecho, sobre todo si la Administración tributaria va a tener conocimiento de ello, le interesa regularizar su situación de manera voluntaria, a fin de evitar una fuerte sanción, salvo que pueda probar que los elementos patrimoniales han sido adquiridos con rentas declaradas o con rentas obtenidas cuando no era contribuyente por el IRPF, casos en que solo le impondrán una sanción por el incumplimiento formal.
(Fuente elEconomista.es)
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¿Se puede facturar sin estar dado de alta en autónomos?
Si vas a realizar una actividad económica o profesional de forma habitual y por la que te vayas a lucrar, tienes que darte de alta en RETA.
El artículo 1 de la Ley 20/2007, de 11 de julio, del Estatuto del Trabajo autónomo, dice que les será de aplicación esa ley y por lo tanto tendrán que darse de alta en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos «las personas físicas que realicen de forma habitual, personal, directa, por cuenta propia y fuera del ámbito de dirección y organización de otra persona, una actividad económica o profesional a título lucrativo, den o no ocupación a trabajadores por cuenta ajena.»
Por lo tanto, en el momento en el que vayas a realizar una actividad económica o profesional de forma habitual y por la que te vayas a lucrar, tienes que darte de alta en RETA.
Es cierto que hay veces en que los trabajos que se van a realizar son esporádicos, no habituales. El problema surge cuando hay que averiguar qué se entiende por «habitual».
Y con respecto al cumplimiento de este requisito de la habitualidad, es necesario tener en cuenta la doctrina establecida por el Tribunal Supremo (rec. nº 406/1997), en la que se declara, de forma muy resumida, que la superación del umbral del salario mínimo percibido en un año natural puede ser un indicador adecuado de habitualidad.
Eso significa que si se realiza algún trabajo esporádico remunerado por una cantidad que no supere el Salario Mínimo Interprofesional (SMI), no se cumplirá con el requisito del artículo 1 de la Ley del Estatuto del Trabajo Autónomo, que se refiere a trabajos habituales, y por tanto se podrá emitir la factura por ese trabajo esporádico sin necesidad de ser autónomo.
Ahora bien, aunque no se llegue el SMI, si se trata de un trabajo que se lleva a cabo todos los meses, por pequeño que sea, la recomendación es estar dado de alta... aunque no compense económicamente.
(Fuente EL CORREO)
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