Interpretación de la cláusula de exoneración en el caso de supresión de barreras arquitectónicas
TS, Sala Primera, de lo Civil, 678/2016, de 17 de noviembre.
SEPIN
Referencia: SP/SENT/877454
Recurso 3263/2014. Ponente: JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA.
EXTRACTOS CON COMENTARIOS
No procede la contribución de los locales a los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas, bajando el ascensor a cota cero y modificando las escaleras, por interpretarse así, según cláusula estatutaria
"... La sentencia de la Audiencia, que estima en este aspecto la del Juzgado, desestimatoria de la demanda, por entender que los locales sí han de contribuir a los gastos derivados de la supresión de barreras arquitectónicas, considera que la obra no es propiamente una «reconstrucción», aunque coloquialmente pueda entenderse así:
«sino una adecuación por razones de habitabilidad impuesta por la normativa de eliminación de barreras arquitectónicas». Tratándose de una obra de adecuación de una instalación general a la legislación específica de "accesibilidad" de personas no puede calificarse de "mejora" y -por ende- queda fuera de las excepciones del art. 2 de los Estatutos de la Comunidad. ..."
"... Los Estatutos de la Comunidad expresamente señalan lo siguiente: a) artículo 1º, al final, «los dueños de la planta baja o primera de la casa no tienen participación en la escalera ni en el ascensor si llegara a establecerse; b) artículo 14»:«los gastos de conservación, reparación y reconstrucción de las escaleras serán costeados por todos los condueños, excepto los de planta baja o primera y patio posterior, y c) artículo 15: «los dueños de la planta baja estarán exentos de los gastos a que se refiere el artículo anterior y de los de funcionamiento, conservación y reconstrucción del ascensor si se estableciera. Los gastos de escalera y ascensor se dividirán entre los demás condueños en la siguiente proporción...». ..."
"... La respuesta no es la que ofrece la sentencia. Se confunde lo que es el quorum necesario para aprobar una obra, que se considera necesaria, con el régimen jurídico aplicable a su pago y que se concreta en este caso en el mantenimiento de las exenciones estatutarias, contra lo dispuesto en la sentencia recurrida. Y es que una cosa es la obligatoriedad de las obras y otra distinta el marco legal y estatutario que vincula a los comuneros para su contribución al pago las mismas. ..."
"... La admisión del recurso supone asumir la instancia y estimar el recurso de apelación interpuesto por la parte ahora recurrente y con él estimar también la demanda en el sentido interesado declarando que Inmobiliaria Guicar SA, como propietario del local en planta Baja, no tiene participación ni obligación de pagar gasto alguno por las obras a realizar en la escalera ni en el ascensor, acordando la nulidad del punto 4.º del orden del día de la Junta General Extraordinaria de 29 de febrero de 2012 en cuanto establece su obligación de participar en los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas con relación a dichos elementos ya existentes; todo ello con imposición a la demandada de las costas de la 1ª instancia y sin hacer especial declaración de las causadas por el recurso de apelación y de casación, de conformidad con lo previsto en los artículos 394 y. 398.2 LEC ..."
En A.L.T. ASESORES somos, desde 1.993, además del Servicio Jurídico de la Cámara de la Propiedad Urbana de la provincia de Salamanca, abogados expertos en pleitos civiles, hipotecarios, arrendamientos, sucesiones, procesos concursales, comunidades de vecinos, en materia de preferentes, cláusulas suelo y negociación de condiciones bancarias, no dude en ponerse en contacto con nosotros para consultarnos la solución a su problema.
Los letrados de víctimas de accidentes abogan por “unir fuerzas para no ir a caballo del sector asegurador”
15 de Diciembre de 2016
Thomson Reuters
Legal Today
El acto, celebrado en la Real Academia de Jurisprudencia y Legislación, fue inaugurado por Manuel Castellanos Piccirilli, presidente de la Asociación Nacional de Abogados de Víctimas de Accidentes y RC, ANAVA-RC, quien aseguró que "es necesario que los abogados de víctimas, que siempre hemos estado muy desunidos, unamos nuestras fuerzas para no ir a caballo del sector asegurador, que legítimamente defiende sus intereses y que, entendemos que en estas últimas modificaciones, han conseguido lo que han querido: complicar las reclamaciones".
En este sentido se posicionó también Ignacio Valenzuela Yrazusta, vice-presidente ANAVA-RC Socio Fundador de Valenzuela y Resel Abogados. Afirmó que "la pequeña víctima es la gran olvidada de este baremo y en todos sus puntos se le mete la pullita al pequeño lesionado". De hecho consideró que "el juicio de faltas de facto se lo han cargado y en una legislatura nos meten un requerimiento previo y acudir en caso contrario a un juicio ordinario con todos sus costes".
Por su parte José Antonio Badillo Arias, delegado Regional en Madrid del Consorcio de Compensación de Seguros, explicó que "el baremo es una ley de consenso donde han participado todas las partes involucradas en los accidentes de circulación. Unos han hecho la ley, otros han hecho las tablas, otros han hecho el baremo médico y quizá falte conexión de todos los que han participado en el sistema, ya que a veces se ven inconcreciones porque han participado distintos grupos de trabajo".
En nombre de Thomson Reuters Daniel Tejada Benavides, director de Relaciones Institucionales de la compañía, destacó el valor de la tecnología como una oportunidad para la Abogacía. Según afirmó Tejada, "los despachos de abogados están en un momento en el que tienen que plantearse su mejora, debido a los grandes cambios que se están produciendo como consecuencia de la incursión de la tecnología y, en el caso de los abogados implicados en los accidentes de tráfico, creemos que es incluso más intenso que en el resto de los profesionales".
También participó en la jornada el magistrado-Juez de la Audiencia Provincial de Madrid, Jesús Fernández Entralgo, quien en su ponencia Despenalización del Juicio de Faltas, Delitos Leves y su Estado de Situación Actual, manifestó que "tendríamos que trabajar mucho en la remodelación del juicio de faltas y trabajar mucho en la política criminal del tratamiento de las imprudencias".
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Resolución del contrato de arrendamiento de un local de negocio, estando el arrendador en concurso por interés de los acredores, e indemnización al arrendatario TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-11-2016 SP/SENT/877307
Daniel Loscertales Fuertes. Presidente de Sepín. Abogado
Comentario
En primer lugar, conviene indicar que el Tribunal Supremo considera que el art. 61.2 de la Ley Concursal es aplicable, en concreto, en la resolución de los contratos de arrendamientos urbanos en beneficio de la masa concursal, con competencia del Juez del Concurso, en contra de lo que resolvió anteriormente la Audiencia Provincial de Barcelona, que consideraba que esta facultad "no debe prevalecer ante el derecho adquirido por el arrendatario, reconocido en una Ley de carácter tuitivo".
Sencillamente, me parece fuera de sentido esta Sentencia, dicho con todo respeto, pues el arrendatario de un local de negocio, sobre todo el que no pague una renta actual de mercado, está en grave peligro si la propiedad, el arrendador, ahora o en el futuro, entra en concurso de acreedores, pues, naturalmente, la "masa" siempre estará interesada en tener un alquiler actual. Resulta una paradoja, que cuando el arrendador, una persona física o jurídica, aunque esté muy afectado por la escasa rentabilidad del local, no llega a declarar concurso de acreedores, tiene que admitir y aceptar la renta correspondiente hasta que el contrato termine, pues no hay manera de conseguir un aumento superior a lo que la LAU o el pacto válido establecen. Por lo tanto, y esto es gravísimo, se beneficia al concurso de acreedores por el solo hecho de estar en esta situación, marcando una diferencia con el arrendador normal que no tiene justificación bajo ningún aspecto. Sencillamente, el Tribunal Supremo abre una línea muy peligrosa para la seguridad jurídica del arrendatario, que cumple con sus obligaciones y que, en estos casos, su único pecado es que el arrendador entre en concurso. Sencillamente es realmente incomprensible esta Resolución para la seguridad de cualquier negocio cuyo titular no sea el mismo propietario.
Aparte de todo ello, lo que hay que analizar ahora es lo que se indica sobre la indemnización al arrendatario, en el sentido de que, hasta que llegue la fecha del vencimiento, el arrendador (la masa concursal) debe indemnizar, según la propia Sentencia, con la diferencia entre la renta de 4.860,48 euros mensuales que se pagaba hasta la cantidad de 48.689.33 euros al mes, es decir, un importe muy importante, sobre todo si al contrato todavía le quedaban años para finalizar su vigencia, pero ello no justifica de ninguna manera todo lo dicho en los apartados anteriores de este comentario.
En la Sentencia no se indica nada sobre la fecha de término del arrendamiento, solo hay remisión a las Disposiciones Transitorias de la LAU 29/1994, indicando, por nuestra parte, que corresponde aplicar la Disposición Transitoria Tercera, apdo. 4, toda vez que se trata de un local de negocio de persona jurídica del año 1983. La pregunta es: ¿cuándo termina? Pues dependerá de sus propias circunstancias, ya que, si bien en general la fecha final era el 31 diciembre 2014, podrían darse las circunstancias que dicho apartado establece en cuanto a que, si hubiera existido un traspaso diez años antes del 1 de enero 1994, la duración sería de cinco años más; y lo mismo pasaría si la renta se hubiera actualizado de una sola vez, a tenor de lo que dispone el apdo. 7 de la misma Disposición Transitoria.. Es decir, que, de darse estas circunstancias, se puede llegar a una ampliación de cinco hasta diez años.
En cualquier caso, considero que el arrendatario seguirá teniendo, además de la indemnización fijada en la Sentencia, los derechos que figuran en los apdos. 10 y 11 de la repetida Disposición Transitoria Tercera de la LAU 29/1994, en relación con la indemnización si el nuevo ocupante ejerce una actividad afín a la que se estaba desarrollando en el local, así como el derecho preferente de quedarse en arrendamiento si paga la renta que otro tercero puede estar dispuesto a abonar, previa notificación al arrendatario cuyo contrato ha terminado.
Como se indica en estos dos últimos párrafos sobre estos temas tan esenciales no hay referencia alguna en la Sentencia, seguramente porque ninguna de las partes lo ha planteado, pero que, ahora, por lo menos desde mi punto de vista, el arrendatario puede alegar y exigir si se dan las circunstancias señaladas y que es posible que suponga un nuevo enfrentamiento entre las partes.
En consecuencia, estamos ante una Sentencia del Tribunal Supremo difícil de comprender, pues, como se indica al principio, no se puede dar preferencia al arrendador para resolver un contrato de arrendamiento por el hecho de estar en concurso de acreedores, concediendo unas facultades de las que no goza el que tiene la suerte o el aguante suficiente para no entrar en esa situación, pues a quien se protege es a la "masa", en contra del arrendatario que está cumpliendo con su obligaciones pactadas o legales. Resumiendo, inseguridad jurídica, que es todo lo contrario que se puede pedir al Alto Tribunal.
Y un apunte final, ¿por qué se da preferencia a la Ley Concursal cuando los motivos de resolución de los arrendamientos están tasados en el art. 114 TR 1964 (que es aplicable a este supuesto) y para los posteriores al 1 de enero de 1995 en el art. 27 LAU 29/1994? Es decir, ni esta última Ley ni tampoco en la reforma de la Ley 4/2013 se han modificado los supuestos que dan origen a la resolución en ninguna de las Disposiciones Transitorias y, por lo tanto, es inconsecuente que se aplique una norma de la Ley Concursal que no hace referencia específica a los contratos arrendaticios y partiendo de la base de que todas las Leyes citadas tienen el mismo rango normativo. Realmente, como se indica en estos comentarios, creo que la Sentencia tiene una base legal equivocada y lo digo, repito, con pleno respeto al Tribunal Supremo, pero con toda rotundidad.
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En enero: cálculo de retenciones
A principios de año debe calcular las retenciones de sus trabajadores. ¿Cómo lo debe hacer? ¿Está obligado a pedir a su plantilla el modelo 145?
Previsión. Para calcular el tipo de retención de un trabajador debe tener en cuenta su previsión de ingresos y su situación familiar. ¡Atención! Para obtener la previsión de ingresos anuales:
Compute su salario fijo anual (multiplicando el salario mensual fijo por 12 y añadiendo las pagas extras, siempre que no estén prorrateadas) y sume la retribución variable que previsiblemente vaya a percibir.Apunte. A estos efectos, compute al menos el variable del año anterior, salvo que existan elementos objetivos que le permitan acreditar que el del nuevo año va a ser inferior.
Si abona salarios en especie, inclúyalos en la previsión de ingresos según su valoración a efectos fiscales.
Situación familiar. El tipo de retención también depende de la situación personal y familiar de los empleados. ¡Atención! Por ello, es importante que al inicio del contrato y a principios de cada año le entreguen el modelo 145 indicando sus datos personales. A estos efectos:
Si un empleado ya le entregó el modelo 145 –lo normal es que lo hiciese al formalizar el contrato–, no es necesario que cada año se lo vuelva a entregar; sólo será preciso si se modifican sus circunstancias personales.
Si no dispone del modelo 145 por cualquier motivo, calcule su retención considerando que su situación familiar es la 3 (soltero) y que no tiene hijos ni ascendientes.
Asimismo, si un trabajador consigna datos que no son ciertos (por ejemplo, indica que tiene hijos pero usted sabe que no los tiene), calcule su retención en base a los datos facilitados (será él quien responda frente a Hacienda).
(Fuente Indicator)
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CONTRATOS DE TRABAJO
¿Exclusividad? Con compensación
Uno de sus trabajadores tiene firmado en el contrato un pacto de exclusividad. En ese caso, si no le abona una compensación económica a cambio, el pacto será nulo. Vea qué es lo que debe conocer.
Pacto de plena dedicación
Cláusula habitual. Cuando su empresa contrata a nuevos trabajadores, incluye en los contratos una cláusula de exclusividad o de plena dedicación. A estos efectos:
El pluriempleo (el trabajo para varias empresas) y la pluriactividad (compatibilizar un empleo por cuenta ajena y otro por cuenta propia) están permitidos. ¡Atención! Ello, salvo si su empleado incurre en competencia desleal , en cuyo caso podrá despedirlo (por ejemplo, si abre un negocio similar y le quita clientes).
Ahora bien, es válido firmar un pacto de plena dedicación, en cuyo caso sus empleados deberán trabajar en exclusiva para usted . Apunte. El incumplimiento de dicho pacto (aunque el otro trabajo no suponga competencia desleal) le dará derecho al despido.
Remunerado. Eso sí: para que este tipo de pacto sea válido, la ley exige abonar una compensación económica al afectado...
Requisito obligatorio
Finalidad. Esta compensación es necesaria, ya que sus empleados están renunciando a su derecho al pluriempleo o a la pluriactividad (y a la posibilidad de obtener un ingreso económico adicional). ¡Atención! Por tanto:
Si ha firmado pactos de plena dedicación y no compensa económicamente a sus trabajadores, dichos pactos serán nulos. ¡Atención! Es decir, aunque los afectados los incumplan, su empresa no podrá despedirlos.
Es posible que su convenio regule la exclusividad (puede fijar en qué empleos está prohibido trabajar, la compensación a abonar...). ¡Atención! Ahora bien, si no prevé compensación, ese artículo del convenio también será nulo.
Cómo actuar
Subsanación. Si tiene empleados con los que firmó el pacto sin fijar compensación, subsane el defecto y firmen un anexo indicando la remuneración a satisfacer. ¡Atención! Esto le supondrá un sobrecoste, ya que este nuevo concepto no es compensable con otros conceptos satisfechos en nómina (al no ser conceptos homogéneos).
Nuevos. Y respecto a sus nuevos empleados, pacte desde un inicio la exclusividad. Apunte. Si el salario que va a satisfacer es superior al de convenio, puede evitar sobrecostes reservando una parte de ese exceso para este concepto:
Deje claro en la nómina el concepto “compensación por pacto de plena dedicación”. ¡Atención! Dicho concepto cotiza.
La ley no prevé qué cuantía se debe abonar. Apunte. Destine, por ejemplo, entre el 10% y el 15% del salario mensual.
Incumplimiento. Refleje en el pacto las consecuencias del incumplimiento. Por ejemplo, que su empleado será despedido y que deberá reintegrar la compensación percibida durante la relación laboral (para evitar que dicha mención se considere abusiva, establezca la devolución de un porcentaje según su antigüedad). ¡Atención! En todo caso, sepa que su empleado podrá rescindir el pacto cuando quiera, con un preaviso de 30 días (lógicamente perderá la compensación).
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