“Cláusula cero” en préstamo hipotecario ¿Es necesaria la expresión manuscrita?
Félix López-Dávila Agüeros. Director Técnico de Sepín Derecho Inmobiliario. Abogado
La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de Medidas para Reforzar la Protección a los Deudores Hipotecarios, Reestructuración de Deuda y Alquiler Social, estableció en su art. 6 lo siguiente:
"En la contratación de préstamos hipotecarios a los que se refiere el apartado siguiente se exigirá que la escritura pública incluya, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita, en los términos que determine el Banco de España, por la que el prestatario manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato.
2. Los contratos que requerirán la citada expresión manuscrita serán aquellos que se suscriban con un prestatario, persona física, en los que la hipoteca recaiga sobre una vivienda o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir, en los que concurra alguna de las siguientes circunstancias:
a) que se estipulen limitaciones a la variabilidad del tipo de interés, del tipo de las cláusulas suelo y techo, en los cuales el límite de variabilidad a la baja sea inferior al límite de variabilidad al alza;
b) que lleven asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés, o bien;
c) que se concedan en una o varias divisas".
El establecimiento de la obligación de aportar la expresión manuscrita tiene como finalidad evitar que en los nuevos contratos de préstamos hipotecarios se vuelva a producir lo que está pasando en la actualidad con las cláusulas suelo y su nulidad por falta de transparencia.
Ahora bien, en estos momentos y debido a que el Euribor, que es el índice de referencia comúnmente utilizado en los préstamos con garantía hipotecaria, está teniendo un carácter negativo, las entidades de crédito están incorporando en los contratos una nueva estipulación, conocida como "cláusula cero", que tiene como finalidad establecer que, en caso de que el tipo de interés de referencia aplicable al préstamo sea inferior a cero, nunca se generarán intereses favorables a la parte prestataria.
Una cuestión polémica en relación a este tipo de cláusulas es si, pese a no estar ante una cláusula suelo en sentido estricto, es necesario que se haga constar por el prestatario la expresión manuscrita establecida en el citado precepto. Lógicamente, para su exigencia se deben cumplir el resto de requisitos, es decir, que el prestatario sea una persona física y la hipoteca recaiga sobre una vivienda o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios por construir.
En este sentido, la DGRN, en su Resolución de 15 julio de 2016 (SP/SENT/867737), ha determinado que el art. 6 de la Ley 1/2013 dispone, como su ámbito de aplicación, las escrituras públicas en que se estipule limitación a la variabilidad del tipo de interés, es decir, todas ellas, añadiendo a título de ejemplo el «tipo de las cláusulas suelo y techo» y, por tanto, si bien la cláusula cero no es propiamente una cláusula suelo, sí que supone un limitación a la baja de la variabilidad del tipo de interés, aunque sea por la vía del no devengo, sin concurrir en el concreto caso que se le plantea un límite equivalente de variabilidad al alza.
Y por esa razón, para poder inscribir la escritura del préstamo con garantía hipotecaria en la que existe una cláusula cero, exige que se acompañe la expresión manuscrita del prestatario de que ha comprendido los riesgos que asume en presencia de dicha cláusula.
Estamos de acuerdo con la postura mantenida por la DGRN, ya que supone una limitación más al poder de actuación unilateral de las entidades prestamistas y, de seguirse este criterio, deberán no solo proceder a informar de forma debida a los clientes que vayan a formalizar un préstamo con garantía hipotecaria sobre la existencia de una cláusula cero, sino también quedar acreditado mediante la incorporación de la expresión manuscrita del propio prestatario a la escritura pública.
En A.L.T. ASESORES somos, desde 1.993, además del Servicio Jurídico de la Cámara de la Propiedad Urbana de la provincia de Salamanca, abogados expertos en pleitos civiles, hipotecarios, arrendamientos, sucesiones, procesos concursales, comunidades de vecinos, en materia de preferentes, cláusulas suelo y negociación de condiciones bancarias, no dude en ponerse en contacto con nosotros para consultarnos la solución a su problema.
Salamanca recibe 9,4 millones para llevar a cabo el proyecto Tormes+ para revitalizar las riberas
La estrategia municipal incluye instalaciones deportivas, un centro de interpretación, un corredor verde de 21 hectáreas, huertos urbanos e instalaciones para el fomento del emprendimiento
El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado este lunes la concesión de 9,45 millones de euros al Ayuntamiento de Salamanca para poner en marcha la estrategia Tormes+, a la que se había presentado el Consistorio hace unos meses. El Ministerio de Economía y Hacienda, de esta forma, oficializa esta ayuda que incluye fondos europeos, y que permitirá a Salamanca revitalizar sus riberas con un macroproyecto.
Fue a principios de año cuando el Ayuntamiento de Salamanca se presentó a esta convocatoria el macroproyecto "Tormes+", un plan para regenerar las riberas e impulsar las condiciones socioeconómicas y la calidad urbana de los barrios trastormesinos. Las actuaciones que incluye -huertos urbanos, instalaciones deportivas, un centro de interpretación, carril bici, un punto de observación astronómica y espacios para el fomento del empleo- requieren una inversión de 18,9 millones de euros, de los que la mitad serán aportados por Hacienda a través de esta línea de ayudas europeas integradas en la Estrategia 2020.
De los 22 proyectos que incluye, quizá el más llamativo sea la puesta en marcha de más de medio millar de huertos urbanos, de entre 30 y 40 metros cuadrados cada uno, en el entorno de las instalaciones deportivas que la Universidad tiene en Salas Bajas. La mayor parte serán gestionados por empresas de economía social, que apuestan por la inserción de personas en riesgo de exclusión. Pero la creación de estos minifundios no es más que una pequeña parte de la iniciativa. Cuatro veces la extensión del parque agrícola tendrá el nuevo corredor verde con sendas ciclistas, parques y elementos recreativos que se extenderá desde el puente Sánchez Fabrés hasta la zona de La Salud, y principalmente en la margen izquierda del río. Conectará los parques trastormesinos con el centro de la ciudad, y contará con un jardín botánico en el entorno de Huerta Otea. Para su creación, el Consistorio quiere contar con la Universidad de Salamanca y su Instituto de Investigaciones Agrarias. Tendrá un fin divulgativo con rutas para conocer la vegetación autóctona.
En Buenos Aires, se promoverá otro espacio para la promoción de iniciativas económicas, que apoyará el diseño y la puesta en marcha de proyectos emprendedores.
Junto a la pesquera de Tejares, que el Consistorio se ha comprometió a reconstruir tras la rotura de hace un año, la estrategia de desarrollo sostenible propone habilitar un centro de interpretación del río. Se ubicaría en el antiguo edificio de la "Fábrica de la Luz", actualmente sin uso. También se propone convertirlo, en un desarrollo posterior, en un espacio de observación de aves. En su entorno se instalarían cámaras, y las imágenes que éstas captasen se proyectarían en el interior del edificio. Sus objetivos no serían solo didácticos, sino también científicos. Por ello, en el proyecto se expone la posibilidad de divulgar por internet las imágenes de la fauna grabadas en la zona, así como establecer redes de seguimiento de aves con otros centros tanto nacionales como internacionales. También en el entorno de la aceña, se estudiará habilitar una zona de baño.
Durante los seis meses en los que "Tormes+" se abrió a las propuestas de los salmantinos y los colectivos de la ciudad, se incorporaron diferentes iniciativas. Entre ellas, se apostó por la creación de un centro de promoción del emprendimiento en Tejares, cuya ubicación más factible sería frente al pabellón municipal Lazarillo de Tormes.
En cuanto a las instalaciones deportivas, el macroplán proyecta kilómetro y medio de carril bici. Parte de los 18,9 millones de euros de su presupuesto se destinarán a habilitar un centro de remo, una zona para la práctica de patinaje, y circuitos para el uso de la bicicleta, que se complementarán con zonas ajardinadas y una recinto para espectáculos culturales al aire libre.
(Fuente la Gaceta de Salamanca)
ADVOCATI ASESORES es un despacho abogados multidisciplinario fundado en 1993 cuyo objetivo es el asesoramiento de empresas y particulares, incluyendo la defensa judicial en todo tipo de materias. Si tiene algún problema legal no dude en consultarnos.
¿Cómo podemos verificar que un candidato cuenta con la titulación universitaria que dice tener?
PREGUNTA:
En los últimos años, nos venimos encontrando en los procesos de selección con candidatos que dicen en su currículum que poseen una titulación universitaria determinada y luego resulta que no es así (o bien están cursando la carrera pero aún les quedan asignaturas pendientes para conseguir el título). ¿Existe alguna manera de asegurarnos de que cuentan con la titulación que dicen?
RESPUESTA:
El Ministerio de Educación, Cultura y Deporte cuenta en su página web con un espacio para consultar los títulos universitarios oficiales que le permitirá saber en sólo unos segundos si su candidato es 100% sincero con respecto a su titulación. Para acceder a la aplicación informática del Ministerio, debe pedir al candidato que le facilite un código de autorización.
Su empresa únicamente deberá introducir en la página web (http://www.mecd.gob.es/servicios-al-ciudadano-mecd/catalogo/educacion/gestion-titulos/estudios-universitarios/titulos-espanoles/997950.html) ese código y podrá comprobar si tiene o no la titulación. Pero antes el candidato tendrá que haber solicitado ese código al Ministerio en esa misma página web, para lo cual sólo necesitará un DNI electrónico o un certificado de usuario de la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre (FNMT), que puede pedir a través de su web, así como un navegador que le permita usar firmas digitales.
La otra opción que puede barajar su empresa (aunque podría llevar más tiempo que la anterior) es solicitar al futuro trabajador la fotocopia compulsada del título oficial o bien, si aún no ha sido expedido, el certificado emitido por su universidad en el que conste que ha aprobado todos los créditos que dan derecho a obtener la titulación.
(Fuente Cart@ de Personal)
En A.L.T. ASESORES somos abogados expertos en juicios laborales, Inspecciones de Trabajo, conciliaciones, elaboración de nóminas y seguros sociales, así como en materia de prevención de riesgos laborales. Si tiene algún problema en la materia no dude en consultarnos.
La Justicia obliga a Hacienda a devolver a una mujer el IRPF de la prestación por maternidad
EL MUNDO
El Tribunal Superior de Justicia de Madrid ha estipulado que la Agencia Tributaria deberá devolver la cantidad el IRPF que pagó una mujer correspondiente a su prestación de maternidad. En otras palabras, la Justicia ha declarado que dicha prestación está exenta de tributar como una renta del trabajo y lo hace alegando que el pagador es un ente de carácter público.
Esta particularidad es la que permite al tribunal madrileño dar la razón a la demandante y apela en su argumentación al artículo 7h de la Ley 35/2006 IRPF aplicable al ejercicio 2009, que recoge que "estarán exentas las demás prestaciones públicas por nacimiento, parto o adopción múltiple, adopción, hijos a cargo y orfandad" y también "las prestaciones públicas por maternidad percibidas de las Comunidades Autónomas o entidades locales".
La Justicia estima que el Instituto Nacional de la Seguridad Social para el que trabajaba la demandante en el momento de percibir la prestación es un ente público, por lo que la paga que percibió "tiene que estar forzosamente incluida" en dicha exención. "Por ello, la interpretación que realiza la AEAT de la regulación legal no es acertada" y la obliga a devolver la cantidad correspondiente de 3.135,11 euros.
La sentencia, publicada recientemente por el TSJ de Madrid sólo afecta al caso concreto en litigio y no genera jurisprudencia, tal y como ha adelantado el periódico Cinco Días.
Durante las 16 semanas que dura el permiso de maternidad, la Seguridad Social abona el sueldo a la madre -o en su defecto al padre, si ambos progenitores deciden compartir la baja-. Hacienda estableció que dicha prestación por maternidad debe tributar en el IRPF como rendimiento del trabajo, aunque contempla varias excepciones, entre ellas la que ampara el fallo del tribunal madrileño.
La medida de Hacienda generó cierta polémica en su momento y esta nueva sentencia está llamada a reabrirla pese a que, como indica el propio tribunal, no genera jurisprudencia. Si bien la Agencia Tributaria puede mantener su criterio, la decisión judicial abre el marco para que prosperen nuevas demandas en este sentido.
La denunciante solicitó la devolución de 3.135 euros que pagó en concepto de IRPF al recibir una prestación por maternidad de 11.679 euros. Hacienda denegó en 2014 la solicitud de rectificación de autoliquidación presentada por la demandante, ante lo que la mujer decidió apelar a instancias judiciales. Dos años después, esas instituciones le han dado la razón.
Éste será el camino que deban seguir quienes a partir de ahora se planteen reclamar al erario público la devolución del IRPF tributado por la prestación de maternidad: los afectados deberán rendir cuentas al fisco por la prestación, tal y como establece la ley, y luego podrían acudir a la vía administrativa o judicial para tratar de recuperar la cantidad tributada.
A.L.T. ASESORES es un despacho de abogados con experiencia desde 1.993 en temas tributarios y fiscales, por ello, no dude en ponerse en contacto con nosotros para resolver cualquier duda o problema con la Agencia Tributaria (AEAT), OAGER o cualquier problema de impuestos.
Si no vuelves no hay lactancia
Tras volver de la baja por maternidad, una de sus empleadas quiere acumular la lactancia, disfrutar de las vacaciones y pedir una excedencia. ¿Tiene derecho a todo ello? ¿Qué límites le interesa conocer?
Derechos tras el nacimiento
Disfrute. Si su empleada tiene un hijo, podrá disfrutar de los siguientes derechos:
Maternidad . Disfrutará de la baja maternal durante 16 semanas. ¡Atención! Durante dicho período tendrá el contrato suspendido, cobrará una prestación del 100% y su empresa deberá seguir cotizando .
Lactancia . Cuando se reincorpore a su empresa, tendrá derecho a disfrutar del permiso de lactancia hasta que el menor tenga nueve meses. Apunte. De este modo, podrá ausentarse una hora diaria (que puede dividir en dos fracciones), o reducir su jornada media hora, o compactar y acumular el permiso en días enteros (si lo pactan o si así lo prevé su convenio).
Vacaciones . Si el período de disfrute de las vacaciones coincide con la maternidad, su empleada no las perderá. Por tanto, podrá solicitar su disfrute cuando se reincorpore.
Reducción . Además, y hasta que el hijo tenga 12 años, podrá disfrutar de una reducción de su jornada diaria (con reducción salarial) de entre un octavo y la mitad.
Compactación. Pues bien, si su convenio permite la compactación de la lactancia (o si la pactan), le conviene conocer dos limitaciones.
Si quiere las vacaciones
Menos días. Si además de la compactación su empleada quiere disfrutar de sus vacaciones, usted podrá reducir los días de dicha compactación:
La compactación se calcula sumando una hora por cada día laborable comprendido entre su reincorporación y el momento en que el hijo cumpla nueve meses.
Por tanto, si tras la maternidad su empleada no se reincorpora porque disfruta de sus vacaciones, el cálculo de la compactación se debe iniciar cuando finalice las vacaciones.
Ejemplo 1. Su empleada, que trabaja a jornada completa, tuvo un hijo el 16 de julio. Por ello, tras las 16 semanas de maternidad le tocaba reincorporarse el 7 de noviembre. Apunte. Como su hijo cumplirá los nueve meses el 16 de abril de 2017, la compactación de su lactancia arroja un resultado de 14 días (111 días jornada laborables desde el 7 de noviembre hasta el 16 de abril divididos entre ocho horas de jornada).
Ejemplo 2. Ahora bien, si tras la maternidad disfruta de 24 días laborables de vacaciones, podrá descontarle 3 días de lactancia (24 días / 8 horas), de modo que tendrá derecho a una compactación de 11 días (y no de 14).
Excedencia
No se incorpora. Si tras la maternidad su empleada solicita una excedencia (de manera que no se incorpora a su empresa), no tendrá derecho a compactar su lactancia . Apunte. El permiso de lactancia permite a la afectada ausentarse de su trabajo para poder atender a su hijo. Por tanto, si no presta sus servicios de forma efectiva antes de que el menor cumpla nueve meses, no tendrá derecho a disfrutar de la acumulación (por lo que no tendrá derecho a los 14 u 11 días de salario calculados en los ejemplos anteriores).
Si su empleada quiere compactar la lactancia y disfrutar de sus vacaciones, usted podrá reducir los días de la compactación. Y si no se reincorpora a su empresa porque quiere disfrutar de una excedencia, no tendrá derecho a la compactación.
En A.L.T. ASESORES somos abogados expertos en juicios laborales, Inspecciones de Trabajo, conciliaciones, elaboración de nóminas y seguros sociales, así como en materia de prevención de riesgos laborales. Si tiene algún problema en la materia no dude en consultarnos.