Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
Comentario
Esta Sentencia, que confirma la doctrina de las Resoluciones que figuran al final de estas consideraciones, es realmente digna de elogio, pues desgraciadamente los Tribunales no suelen complementar y clarificar una disposición legal para dar cobertura a una persona que tiene toda la razón, pero que, con la literalidad de la Ley, no podría exigir por sí mismo los derechos contenidos en el régimen de propiedad horizontal, en este caso, cuando un propietario u ocupante de vivienda o local lleva a cabo actividades que molestan de forma clara a otro comunero de la Finca.
Efectivamente, el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal deja en manos del Presidente que este requiera al que lleva a cabo las actividades prohibidas y molestas y luego determina que haya acuerdo en Junta para exigir judicialmente la cesación de la actividad. Pero la dejación del representante legal y de la propia Comunidad no puede dejar al infractor que siga llevando a cabo una actividad molesta, aunque ello solo afecte a uno de los copropietarios.
Esto ocurre con cierta frecuencia, pues, desde luego, la solidaridad no es la mejor virtud de las Comunidades de Propietarios y menos en este tipo de supuestos, toda vez que los que no sufren las molestias directamente, desgraciadamente no están muy dispuestos a entrar en procedimiento judicial en defensa de los derechos de otro u otros propietarios (siempre lógicamente una minoría) que por ello se encuentran totalmente desamparados.
Ahora bien, como se desprende de la Sentencia comentada, entendemos que quien se encuentre en esta situación debe dar cuenta o requerir al Presidente y solo cuando este no lleve a cabo el requerimiento que exige el citado art. 7.2 LPH, es cuando puede actuar por su cuenta y de forma directa el propietario afectado. En definitiva, en la demanda judicial debe acreditar que ha cumplido con este requisito previo y, por supuesto, con otro aviso fehaciente dirigido al propietario y/o ocupante que llevan a cabo las actividades prohibidas y molestas, naturalmente siempre probando que ello se está produciendo en perjuicio directo, toda vez que consideramos que tampoco podría actuar en beneficio de terceros, es decir, de otro propietario.
Como se señala al principio, se indica la jurisprudencia en el mismo sentido, que ratifica la Sentencia comentada.
Otra jurisprudencia aplicable
Cada propietario, pese a la representación orgánica que ostenta el Presidente de la Comunidad, está legitimado para actuar en defensa de sus derechos en los casos de oposición o pasividad de la Comunidad
TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-10-2014
Recurso 2931/2012. Ponente: ANTONIO SALAS CARCELLER
SP/SENT/784872
Ha declarado que cada propietario, pese a la representación orgánica que ostenta el presidente de la Comunidad de Propietarios, está legitimado para actuar en defensa de sus derechos en los casos de pasividad o incluso de oposición de la comunidad, por cuanto que la situación de propiedad horizontal no es propiamente una situación de comunidad, sino un régimen jurídico-real al que se sujeta la llamada "propiedad separada" (art. 396 CC) de los diferentes pisos o locales en que se divide el edificio o conjunto inmobiliario al que se aplica, y del que derivan los derechos, cargas, obligaciones y responsabilidades que la ley establece. Por ello, cada propietario debe estar facultado, en principio, para el ejercicio y defensa de sus derechos con independencia de los restantes propietarios, en términos y condiciones que no corresponde a este Tribunal precisar.
En tal sentido, esta Sala tiene declarado que cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la misma.
En definitiva no cabe negar en el caso la legitimación activa de la demandante para el ejercicio del derecho de que se trata y el motivo ha de ser desestimado.
Legitimación de comunero sin necesidad de acuerdo previo de la Junta, para instar acción en defensa de un elemento común
TS, Sala Primera, de lo Civil, 357/2006, de 6 de abril
Recurso 3193/1999. Ponente: ROMÁN GARCÍA VARELA.
SP/SENT/87051
El motivo primero del recurso –al amparo del artículo 1.692.3, inciso segundo, de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción del artículo 533.2, de este ordenamiento, por cuanto que, según acusa, la sentencia impugnada ha declarado la legitimación activa de los copropietarios demandantes, en virtud a que cualquier condómino está legitimado para ejercitar acciones, no sólo respecto a la parte del espacio comprensivo de su piso o local, sino también en defensa del interés que le corresponde sobre los intereses comunes, sin embargo se había solicitado la revocación de unos acuerdos que fueron declarados válidos por la Audiencia, relativos al título constitutivo y la privación del uso de la propiedad al inquilino, que no pueden ser ejercitados sin acuerdo de la Junta, y el Juzgador carecía de jurisdicción para cambiar la modificación y privar al ocupante del uso de la unidad 21 sin el acuerdo de la Junta de Propietarios, debido a que la Junta de 13 de junio de 1991 fue declarada nula y los acuerdos adoptados sobre esta materia no son válidos, ya que la acción de privación de uso del ocupante solo podía ser esgrimida por la Junta de Propietarios al tratarse de actos de administración y no de condominio y necesitaban, como requisitos esenciales, el requerimiento y plazo para la dejación de actividades- se desestima porque es criterio jurisprudencial uniforme no sólo el de que los copropietarios tienen legitimación para efectuar reclamaciones entre ellos, mediante el ejercicio de las acciones pertinentes, cuando afectan a intereses comunes, sino también para hacerlo judicialmente frente a terceros en defensa de los elementos comunes, sin requerirse para ello un acuerdo de la Junta de Propietarios, pese a que el artículo 12 confiera al presidente la representación de la Comunidad en juicio o fuera de él.
Cualquiera de los condueños está legitimado para el ejercicio de acciones en beneficio de la Comunidad
TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-10-2004
Recurso 2772/1998. Ponente: Clemente Auger Liñán
SP/SENT/62247
Cualquiera de los condueños está legitimado procesalmente para ejercitar acciones en beneficio de todos los comuneros (Sentencias de 9 de febrero y 28 de octubre de 1991 y 15 de julio de 1992). La Sentencia del Tribunal Supremo citada de 9 de febrero de 1991, especifica que "cualquiera de ellos pueda, en legítima defensa de sus intereses, promover acciones o excepcionar cuantos medios jurídicos a su alcance puedan asistirle, habida cuenta de que a tenor de esa misma doctrina los resultados perjudiciales no vinculan a los demás copropietarios". Por otra parte en Sentencia también citada de 15 de julio de 1992, se expresa lo siguiente: "no es preciso que los copropietarios sometan, previamente al ejercicio de las acciones que les correspondan, la cuestión a la junta de propietarios, pues ningún precepto lo establece así y no puede imponérseles tal limitación, cuanto más cuando ningún perjuicio puede seguirse a la comunidad de que se entable un litigio en beneficio de los intereses generales de los copropietarios".
(Fuente SEPIN)
En A.L.T. ASESORES somos, desde 1.993, abogados expertos en pleitos civiles, hipotecarios, arrendamientos, sucesiones, procesos concursales, comunidades de vecinos, en materia de preferentes, cláusulas suelo y negociación de condiciones bancarias, no dude en ponerse en contacto con nosotros para consultarnos la solución a su problema.
PREGUNTA: Nos dedicamos a la hostelería y junio es un mes de mucho trabajo debido a la celebración de eventos. De cara a las próximas Elecciones Generales del 26 de junio, queremos saber con cuánto tiempo de antelación tendría que preavisarnos un trabajador que le ha tocado ser miembro de una mesa electoral para poder planificarnos y buscar un sustituto.
RESPUESTA: Si su trabajador va a faltar a su puesto de trabajo (porque ha sido elegido vocal, interventor, presidente…) tiene obligación de preavisar con tiempo suficiente para que su empresa pueda planificar su actividad, aunque la normativa no exige ningún tiempo mínimo que deba cumplir el empleado. Consulte no obstante su convenio colectivo por si dispone algo al respecto.
Tenga en cuenta que la designación como presidente o vocal se comunica a los afectados con suficiente antelación. Para las elecciones del próximo 26-J, los sorteos para designar a los miembros de las mesas se efectuaron del 28 mayo al 1 junio y a los designados se les ha notificado durante los tres días siguientes al sorteo, es decir, entre el 2 y el 4 de junio. Por tanto, a estas alturas, si a uno de sus trabajadores le ha tocado ser miembro de una mesa ya se lo habrán notificado.
En el caso de los trabajadores elegidos suplentes que finalmente deban ocupar un puesto en la mesa electoral, deberán preavisar a su empresa en el caso de que un presidente o vocal recurra su designación como miembro de la mesa y ésta sea aceptada. Pero lógicamente, los suplentes no podrán preavisar si deben sustituir a un miembro de la mesa el mismo día de las elecciones porque alguno no se presentara. Ahora bien, aunque en este caso no cabe preaviso, el trabajador sigue teniendo la obligación de comunicar a su empresa esta circunstancia (por e-mail, por teléfono, por fax…).
En A.L.T. ASESORES somos abogados expertos en juicios laborales, Inspecciones de Trabajo, conciliaciones, elaboración de nóminas y seguros sociales, así como en materia de prevención de riesgos laborales. Si tiene algún problema en la materia no dude en consultarnos.
La Audiencia Provincial de Cantabria ha condenado a los propietarios de una vivienda a no hacer uso de la misma durante un periodo de nueve meses, así como a cesar de las molestias ocasionadas a la vecindad.
De esta forma, el tribunal de apelación confirma la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Santander que estimó la demanda de una comunidad de propietarios de la calle Isaac Peral de Santander.
La juez atendió a la petición vecinal al constatar un comportamiento “incívico y asocial” por parte de los ocupantes de la vivienda y también de sus propietarios, que cedían la misma a sus trabajadores como pago en especie.
No obstante, consideró excesiva la pretensión de la comunidad de propietarios de que se les privara de usar la vivienda durante tres años.
Ahora la Audiencia ha confirmado la sentencia y ha decidido no condenar en costas, dado que la demanda no fue estimada totalmente.
Ruidos, escupitajos y malos olores
Según relata la sentencia de instancia, los ahora condenados son titulares de un negocio de hostelería, y durante años han venido cediendo el uso de la casa a trabajadores de su empresa como retribución en especie.
Los ocupantes de la vivienda, que lo eran de forma permanente u ocasional, llegaban a “altas horas de la madrugada, procediendo a colocar el mobiliario, con los ruidos que ello implica, presumiblemente para dar cabida a las personas que esa noche iban a pernoctar”.
Además, a esas horas utilizaban zonas comunes del inmueble para hablar por teléfono “sin reparar en el tono de voz utilizado”.
Junto a ello, la sentencia describía una “mala utilización que se hace de los servicios de la vivienda, provocando en numerosas ocasiones inundaciones y filtraciones de agua a la vivienda inferior sin hacer nada para evitarlo”.
Según explica la juez de instancia en su sentencia, el propietario de la vivienda contigua, que compareció en el juicio como testigo, habló de un “continuo trasiego de personas, ruidos y explosiones de la caldera, escupitajos en zonas comunes y ascensor, así como el caso omiso que hacen a cualquier llamada de apercibimiento”.
“Para finalizar –añade la sentencia de instancia- no es baladí tratar el tema de la existencia de malos olores en la comunidad provenientes del piso”. Y es que el perito de una compañía aseguradora que visitó la vivienda afirmó que se encontraba “en un deficiente estado por falta de conservación, con numerosas humedades”.
Ante tal panorama, la magistrada de instancia señalaba que “las claras molestias ocasionadas por las personas que habitan en la vivienda, con absoluta connivencia de los propietarios, no deben ser toleradas por los vecinos del inmueble”.
Y añade que “no es de recibo escudarse, tal y como hacen los propietarios de la vivienda, en manifestar que ceden en precario el uso de la vivienda”.
A su juicio, se puede hablar de un “comportamiento incívico y asocial por parte no sólo de los ocupantes del inmueble, sino de sus propietarios, quienes con gran desparpajo se desentienden no sólo del uso que las personas que ocupan la vivienda hacen del mismo, sino de los daños y quejas que por parte de los vecinos se le ponen en conocimiento”.
Los propietarios son cooperadores necesarios
En este sentido, la Audiencia Provincial responde en su sentencia a las alegaciones de los propietarios acerca de que ellos no ocasionaron las molestias.
Entiende el tribunal que su “pasividad ante tan grave y reiterado comportamiento” les convierte en “cooperadores necesarios de esas conductas molestas y antisociales”.
“No es correcto afirmar que el propietario no ocupante carezca de toda responsabilidad en casos así”, explica la Audiencia, que recuerda que “son obligaciones propter rem de las que el propietario responde en todo caso frente a la comunidad, y también de la conducta de los ocupantes”.
Entre tales obligaciones, añade la sentencia, se encuentran “las de respetar las instalaciones generales de la comunidad” o la de “mantener en buen estado de conservación su propio piso, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios”.
“Obligaciones, por tanto, de las que los propietarios responden frente a la comunidad incluso aunque su vulneración la lleve a cabo el ocupante de la vivienda”, remacha.
Por tanto, considera la Audiencia “ajustada a derecho no ya sólo la condena al cese de esas actividades descritas y la extinción de los derechos que ostenten los ocupantes en relación con el uso de la vivienda, sino también la privación del uso de la vivienda durante un plazo de nueve meses impuesta a los propietarios, periodo que se revela prudente y suficiente para sancionar su conducta”.
(Fuente Economist&Jurist)
En A.L.T. ASESORES somos, desde 1.993, abogados expertos en pleitos civiles, hipotecarios, arrendamientos, sucesiones, procesos concursales, comunidades de vecinos, en materia de preferentes, cláusulas suelo y negociación de condiciones bancarias, no dude en ponerse en contacto con nosotros para consultarnos la solución a su problema.
El MUNDO; 10/06/2016
Un voto particular reclama que sí se les equipare a los consumidores
El Pleno de la Sala Civil del Tribunal Supremo ha rechazado extender a los pequeños y medianos empresarios la misma protección que aplica a los consumidores y que ha permitido, por ejemplo, la anulación de las cláusulas suelo y la limitación de los intereses de demora exigidos en los préstamos. La sentencia cuenta con un voto particular partidario de que los jueces también puedan controlar la transparencia de las cláusulas pactadas por los pequeños y medianos empresarios.
La tesis del Pleno se recoge en una sentencia que rechaza anular la cláusula suelo que el Banco Popular incluyó en el préstamo de 1,2 millones concedido a una farmacéutica de La Coruña que quería comprar un local para su negocio. El juzgado que estudió el caso dio la razón a la mujer y anuló la cláusula suelo. El banco recurrió y la Audiencia le dio la razón al considerar que la empresaria había mantenido una negociación real con la entidad y, por tanto, la cláusula no le había sido impuesta y no podía tenerse por abusiva.
El Supremo confirma ese fallo, pero va más allá del caso concreto y establece que los pequeños y medianos empresarios no pueden reclamar el llamado "control de transparencia". Se trata de un control que permite a los jueces examinar cláusulas que, pese a que gramaticalmente sean comprensibles, incluyan consecuencias de relevancia que puedan pasar inadvertidas a una de las partes. Ese control, sostiene la Sala, esta reservado en la ley (Ley de Condiciones Generales de Contratación) a los consumidores, mientras que los empresarios sólo pueden acogerse al mucho menos protector Código Civil. "Ni el legislador comunitario, ni el español, ha dado el paso de ofrecer una modalidad especial de protección al no consumidor", dice la Sala. Y añade que "no corresponde a los tribunales" enmendar esa decisión del legislador, en cuyas manos deja la posibilidad de que los empresarios también obtengan la protección que la Sala Civil ha ofrecido en los últimos años a los consumidores.
La sentencia viene acompañada de un extenso voto particular del magistrado Javier Orduña. No pide estimar este recurso concreto, sino que en general se aplique el control de transparencia a lo que los bancos pacten con los pequeños y medianos empresarios. El motivo es que estos, "en la práctica, actúan como meros adherentes en la contratación" y se limitan a aceptar o rechazar lo que las entidades les ponen delante.
El magistrado plantea el ejemplo de dos hermanos "sin particular experiencia en la contratación de servicios financieros". Uno pide un préstamo de 200.000 euros para una casa y otro 50.000 euros para abrir un kiosko. "Ambos acuden a la misma entidad financiera, siendo atendidos por la misma persona y recibiendo idéntica información". Los dos acaban firmando un contrato con cláusula suelo en el que el banco ha colocado un producto financiero complejo (un swap, dice el juez).
"La aplicación de la doctrina que desarrolla la sentencia de la Sala", explica el magistrado, "sólo va a permitir la aplicación del control de transparencia, y por tanto la protección que deriva de dicho control, a uno solo de los hermanos [...] pese a que asumieron una idéntica posición negocial, esto es, la de ser meros adherentes en una reglamentación predispuesta por la entidad financiera que finalmente resultó abusiva por falta de la transparencia debida".
El magistrado sostiene que estamos ante un cambio social en el que el ciudadano, sea consumidor o empresario, "aspira" a la toma de decisiones "conforme a una comprensión real de lo pactado". Ese cambio, añade, se ha reflejado ya en otras sentencias del Supremo y de Estrasburgo, en parte como consecuencia de la crisis económica.
A su juicio, el control de transparencia también debería alcanzar "a la contratación entre empresarios" y emplearse ya como un principio jurídico al que todos los jueces puedan recurrir.
En A.L.T. ASESORES somos, desde 1.993, abogados expertos en pleitos civiles, hipotecarios, arrendamientos, sucesiones, procesos concursales, comunidades de vecinos, en materia de preferentes, cláusulas suelo y negociación de condiciones bancarias, no dude en ponerse en contacto con nosotros para consultarnos la solución a su problema.
EXPANSION; 09/06/2016
La Justicia ve legítimo que la empresa exija normas de estilo de vestimenta profesional y apunta que, a diferencia de los uniformes, en estos casos no tiene por qué abonar el importe de dicha ropa.
El hecho de que la empresa exija vestimenta formal a sus trabajadores con el fin de dar una buena imagen corporativa no implica que tenga que pagarle el traje y la corbata al personal. Lo dice rotundo el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Andalucía en una sentencia en la que rechaza el caso de un empleado que reclamaba a su empresa "que le facilitara la vestimenta y calzado (chaqueta con corbata, americana y pantalón con corbata, camisa de manga larga y zapatos formales) que se le exigía en el contrato de trabajo" o que, en su defecto, le abonara la cantidad de 1.600 euros por su valor.
Según recoge la sentencia, la empresa contaba con un "Manual de estilo de vestimenta profesional" de obligado cumplimiento para los empleados en el que se indicaba cuál debía ser la indumentaria para los hombres en los entornos de trabajo en los que fuera continuada o frecuente la presencia de clientes o de terceras personas externas a la organización.
Como el trabajador no respetó esta normativa, su superior le envió un correo electrónico recordándole el cumplimiento obligatorio de la norma de vestimenta profesional y, entre otras medidas, el uso de corbata, y le advirtió de que, de lo contrario, se consideraría esa actuación como incumplimiento de las normas de la empresa.
A la hora de analizar el caso, el tribunal distingue entre las normas de estilo de vestimenta que se plantean en este supuesto, y la exigencia de usar uniformes y equipos de protección necesarios, ya que, en este último caso, tales vestimentas sí deberían ser proporcionadas por la empresa.
Sin embargo, cuando se habla de normas de estilo de indumentaria profesional, apunta el TSJ, éstas están dirigidas, precisamente, a los trabajadores que no deben acudir al trabajo en régimen de uniformidad y que, por su contacto con clientes y terceras personas ajenas a la empresa, debe mantenerse una determinada imagen exterior, exigiendo a los varones el uso de determinada ropa.
Además, según sostiene la sentencia, dicha exigencia "es legítima, pues la finalidad no es otra que la de perseguir una imagen de decoro de sus empleados que redunda en el bien empresarial siempre que no se sobrepasen, claro está, las reglas de trato social comúnmente admitidas". Además, apunta que "si el trabajador aceptó la prestación de sus servicios en dicho régimen de indumentaria, que en nada atenta, limita o lesiona derechos como el del honor, dignidad o propia imagen del trabajador, no puede ahora intentar eximirse de su cumplimiento o solicitar el pago de la indumentaria".
Policía de paisano
Ha habido casos especiales en los que la Justicia sí ha reconocido el pago de la vestimenta a los trabajadores, a pesar de no tratarse de un uniforme de trabajo. El Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Cataluña reconocía en 2014 el derecho de un funcionario del Cuerpo Nacional de Policia (CNP) con la categoría de subinspector al abono de indemnización de vestuario al prestar su servicio profesional en ropa de paisano.
El abogado del Estado se opuso al recurso señalando que el agente "disfrutaba de entera libertad para elegir su vestuario", y que la percepción de indemnización por vestuario que contempla la ley para estos policías "queda limitada a aquellos funcionarios del CNP que, prestando servicio de protección dinámica a personalidades, deben utilizar vestimenta de paisano acorde a la entidad de las situaciones y circunstancias que rodean las mismas y por tanto distinta de la usual u ordinaria".
La Justicia también se ha pronunciado sobre casos en los que los trabajadores se niegan a usar vestimenta formal. En 2007, el TSJ de Madrid consideró procedente el despido de un comercial por vestir vaqueros y zapatillas a pesar de que la empresa le había avisado e, incluso, le había llegado a sancionar por ello.
La sentencia señalaba que "es de conocimiento común que determinadas actividades laborales requieren una mínima corrección o pulcritud indumentaria conforme a unas reglas de trato social comúnmente admitidas".
Exigencias de tacones y maquillaje para las mujeres
La vestimenta laboral ha sido, con frecuencia, objeto de polémica, pero sobre todo en el caso de las mujeres. Ha sido muy sonado el caso de la recepcionista de PwC en Londres que, según dijo, fue despedida por no querer usar tacones. En España, un caso similar llegó al Tribunal Superior de Justicia de Madrid, que anuló la sanción de seis meses de suspensión de empleo y sueldo impuesta a una trabajadora, guía de Patrimonio Nacional, que se negó a ponerse el uniforme y usar zapatos de tacón, tal y como se le exigía. Según sostuvo el tribunal, la obligatoriedad de llevar tacones mientras los hombres pueden llevar zapato plano implica "un componente de distinción vinculado al sexo de las trabajadoras" y una actitud empresarial "discriminatoria". La apariencia física también ha generado polémica. El mismo tribunal declaró nulo el despido disciplinario de una trabajadora que se negó reiteradamente a ir maquillada a trabajar.